Nouvelle procédure d’expropriation de l’habitat indigne à titre remédiable

Nouvelle procédure d’expropriation de l’habitat indigne à titre remédiable, outil de stratégie foncière au service de la lutte contre le mal logement

Attendue de longue date, cette procédure consacrée récemment doit permettre une intervention plus précoce des acteurs publics face aux immeubles dégradés. L’objectif est de donner aux collectivités les moyens – juridiques – d’intervenir sans attendre une dégradation irrémédiable de l’immeuble. Le décret n° 2025-419 du 12 mai 2025, largement inspiré de la procédure d’expropriation dite « Loi Vivien », en précise les modalités de mise en œuvre.

LOI n°224-322 du 9 avril 2024; D. n° 2025-419 du 12 mai 2025

Code Expropriation : art. L.512-1 à L.512-6 et R.512-1 à R.512-3

Les objectifs :

Issue d’une proposition majeure du rapport Lutz-Hanotin du 23 octobre 2023, cette nouvelle procédure d’expropriation a pour objet de répondre à la carence persistante de certains propriétaires indélicats.  

En réalité, cette procédure tend à faciliter l’action préventive des pouvoirs publics afin d’éviter la détérioration irréversible d’immeubles faisant l’objet, de longue date, d’interventions des autorités compétentes sans effets sur les propriétaires concernés.

Cette procédure est prévue par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux articles L.512-1 à L.512-6.

Les décrets des 10 mars et 12 mai 2025 ont utilement préciser la mise en œuvre de cette procédure, ce dernier ayant notamment traduit règlementairement les conditions de l’expropriation.

Les acteurs et conditions d’application :

L’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable est poursuivie au profit de l’Etat, d’une société de construction dont l’Etat détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, du concessionnaire d’une opération d’aménagement, du titulaire d’un contrat mentionné à l’article L.300-10 du code de l’urbanisme.

Les conditions d’application:

1^ère condition : L’immeuble, au cours des 10 dernières années civiles, a fait l’objet :

• d’au moins deux arrêtés  de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation ;
• qui n’ont pas été intégralement exécutés ou qui ont fait l’objet d’une exécution d’office

2^ème condition : Des mesures de remise en état, dont la nécessité est attestée par un rapport (services, expert) s’imposent pour stopper la dégradation.

3^ème condition :  Lorsque l’immeuble concerné est utilisé à des fins d’habitation, qu’il est occupé, et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants nécessite une interdiction temporaire de d’habiter, un projet de plan d’hébergement (temporaire) ou de relogement est établi, garantissant ainsi la protection des occupants.

Un arrêté préfectoral unique

Si les conditions précitées sont remplies, et par analogie avec la procédure dite « Loi Vivien », le Préfet, aux termes duquel il :

• Désigne l’organisme au profit duquel l’expropriation est poursuivie ;
• Déclare cessible le(s) immeuble(s) concerné(s) ;
• Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle, laquelle ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par la Direction de l’Immobilier de l’Etat.
• La date à partir de laquelle il peut être pris possession des immeubles après paiement, ou consignation, des indemnités. Elle intervient a minima 2 mois après la DUP.
• au besoin, prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, en tel cas l’expropriant est tenu d’une obligation de relogement.

Des modalités spécifiques d’évaluation de l’indemnité

Si la procédure de fixation judiciaire des indemnités dues au propriétaire obéit au droit commun de l’expropriation, les modalités d’évaluation de l’indemnité principale sont spécifiques à cette procédure et à l’état de l’immeuble concerné.

Ainsi, la valeur du bien est évaluée :

• Par référence à des mutations ou accords amiables portant sur des biens situés dans le même secteur et présentant un état de dégradation ou d’insalubrité comparable ;

OU

• En l’absence de termes de comparaison similaires, par référence à des mutations ou accords amiables portant sur des biens de meilleure qualité auquel est appliqué un abattement prenant en compte l’état de dégradation du bien et le montant des travaux et autres mesures prescrites par les arrêtés mais non réalisés.

L’indemnité est réduite des frais liés au relogement ou à l’hébergement des occupants exposés par l’autorité compétente lorsque le propriétaire n’y a pas procédé.

Important – Par exception, en cas d’expropriation d’un immeuble indigne à titre remédiable, l’ordonnance emporte subrogation du bénéficiaire de la DUP dans les droits du propriétaire pour la poursuite des baux en cours, sauf exception (C. expr. art. L 512-3, al. 2 nouveau).