Le Bail Réel Solidaire d’Activité : un outil largement inspiré du BRS, en faveur de la diversification des activités artisanales et commerciales dans les espaces urbains

L’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023 relative au Bail réel solidaire d’activité (BRSA) a été prise en application de l’article 106 de la loi 3DS n °2022-217 du 21 février 2022 qui avait étendu à titre subsidiaire le champ d’activité des OFS en vue de favoriser la mixité fonctionnelle des opérations de construction réalisées dans le cadre de ce dispositif.

L’ordonnance crée un nouveau chapitre dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) portant spécifiquement sur le BRSA et contenant 21 articles de l’article L256-1 à l’article L. 256-21 du CCH dont l’entrée en vigueur est subordonnée à la parution d’un décret et au dépôt d’un projet de loi de ratification de l’ordonnance avant le 10 juin 2023.

Cette ordonnance s’inspire fortement des dispositions déjà existantes sur le BRS (applicable uniquement au logement), mais présente des particularités notables notamment quant à la durée du BRSA, d’un minimum de 12 ans (au lieu de 18 ans).

Le dispositif repose toujours sur les grands éléments constitutifs du BRS à savoir la dissociation du foncier et du bâti, le versement d’une redevance foncière à l’OFS, un bail de longue durée à caractère rechargeable et une faculté de céder les droits réels à tout moment sous réserve d’un encadrement des prix de cession.

Compte tenu de son objet, le BRSA présente cependant des spécificités :

•    La nature du preneur : le bail peut être consenti aux microentreprises définies selon la recommandation n° 2003/361/CE du 6 mai 2033 (entreprise de moins de 10 salariés et de moins de 2 M € de CA). Selon les objectifs recherchés par les OFS, ils pourront définir des critères complémentaires ou plus restreints à ces microentreprises comme le CA, le statut ou le type d’activité exercée. Ces critères d’éligibilité au BRSA permettront de se mettre en cohérence sur certains territoires avec l’action publique en faveur de la revitalisation des centres-villes et la diversification des activités commerciales et artisanales dans les espaces urbains.

•    La publicité préalable à toute intention de conclure un BRSA dont les modalités vont être précisées par décret,

•    La durée minimale réduite à 12 ans comme pour le Bail réel d’adaptation à l’érosion côtière

•    La redevance constituée d’une partie fixe et d’une partie variable qui pourra être modulée en fonction de l’évolution de la situation du preneur, notamment des gains tirés de l’exploitation du local soumis à BRSA.

•    En cas de résiliation du BRSA, en plus de l’indemnisation de la valeur des droits réels immobiliers, l’OFS devra, le cas échéant, indemniser le preneur du fonds de commerce dans les conditions prévues au bail.

Le BRSA destiné aux microentreprises permettra d’exercer toutes les activités artisanales, la plupart des activités commerciales et certaines activités libérales à l’exception des professions de santé, des professions juridiques et judiciaires. (Cf. site Bercy infos Entreprises).

Les entreprises de l’économie solidaire et sociale (ESS) ne sont finalement pas concernées alors qu’elles avaient été évoquées dans les débats préalables.

L’OFS peut préciser dans le BRSA la ou les activités autorisées et les activités accessoires pouvant être exercées dans le local. Tout changement de destination ou d’activités est subordonné à l’accord de l’OFS qui devra être sollicité dans un délai d’un mois avant ce changement (article L 256-7 du CCH).

Outre celui directement conclu entre l’OFS et la microentreprise (avec l’obligation d’occuper le local et de ne pas le sous-louer, CCH, art. L. 256-2), le BRSA peut être consenti à un opérateur et prendre la forme d’une opération locative ou d’accession à la propriété.

Lorsqu’il s’engage à louer le local à une microentreprise (CCH, art. L. 256-3), l’opérateur doit être un établissement public y ayant vocation, une SEM locale, une société publique locale ou une SEM à opération unique.

Conclusion :

Cette extension du dispositif aux locaux d’activité démontre son attractivité mais reste limitée dans sa portée en ne rendant le BRSA éligible qu’à certains opérateurs et qu’aux microentreprises.

L’encadrement de la qualité des opérateurs pouvant bénéficier d’un BRSA en vue de louer le local d’activité à une microentreprise pourrait avoir pour conséquence d’augmenter sensiblement, dans les mois à venir, le nombre des demandes d’agrément OFS par les sociétés d’économie mixte qui avaient déjà vu leur objet social élargi au dispositif BRS par la loi ELAN de 2018.

Ce nouvel outil tente néanmoins d’apporter une réponse aux élus locaux qui souhaitent mettre en cohérence leur politique locale avec l’action publique en faveur de la diversification des activités en centre-ville et de leur revitalisation.

Carole Camus, Avocate

Romain Thomé, Avocat Associé