Organisme foncier solidaire (OFS) : Second bilan national des OFS

Le second rapport d’activité national des OFS vient d’être publié par le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Il dresse, pour l’année 2022 au niveau national, le bilan du dispositif OFS/BRS sur la base des informations recueillies par les préfets de région dans la cadre du contrôle administratif de l’activité des OFS en application de l’article R 329-11 du code de l’urbanisme.

Ce rapport illustre la dynamique :

  • de création des OFS les portant à fin 2022 à 138 OFS même si 166 agréments préfectoraux ont été délivrés (certaines structures sont agréées sur plusieurs régions),
  • de production de logements en BRS, le parc BRS Accession comptant 1006 logements sur les 1012 livrés à 2022.

 

Quelques autres enseignements chiffrés sont à tirer du rapport :

  • 60 % des structures détentrices de l’agrément OFS sont des organismes du logement social,
  • Les 1012 logements BRS ont été produits par 20 OFS tous agréés avant 2020 à l’exception d’un OFS agréé en 2021,
  • 95 % des logements BRS livrés le sont dans des communes situées en zones tendues (A Bis, A et B1), les premiers OFS s’étant formés en majorité dans des territoires situés en zone B1.
  • La majorité des 1012 logements BRS est située dans des communes soumises à l’article 55 de la loi SRU mais sans être déficitaires en logements sociaux,
  • 85 % de la production de logements en BRS l’est pour du produit neuf en accession.
  • 45 % des ménages acquéreurs du dispositif sont composés d’une seule personne,
  • 79 % des ménages acquéreurs du dispositif sont issus du parc locatif,
  • Les prix de cession des logements en BRS sont très inférieurs aux plafonds de prix fixés par le dispositif (entre 30 et 40 %) et aux prix du marché libre,
  • Le montant de redevance mensuelle moyenne varie selon le zonage avec une amplitude allant de presque 3 € à 1€, la redevance la plus faible étant pratiquée en zone B1 à RENNES pour 0,15 €/ m² SHAB.

 

La dynamique décrite devrait se renforcer dans un avenir proche avec :

  • L’élargissement des plafonds de ressources BRS à la suite de l’arrêté du 11 décembre 2023 rendant éligible au dispositif presque 90 % de la population française,
  • L’application du prêt à taux zéro (PTZ) au dispositif BRS quels que soient le zonage de l’opération de logements neufs et la typologie de logements (immeuble collectif ou maison individuelle).

 

Enfin, les constats établis dans le rapport et confortés par les évolutions législatives et réglementaires reconnaissent au dispositif BRS un effet solvabilisant pour les ménages et un effet de levier dans le parcours résidentiel des ménages éligibles leur ouvrant la voie vers le marché libre.

En outre, la crise actuelle de la filière de la production de logements neufs montre que celle issue du dispositif BRS n’est pas aussi lourdement impactée.

 

 


 

Bail réel solidaire : Élargissement de la cible des ménages éligibles

L’arrêté en date du 11 décembre 2023 publié au journal officiel le 14 décembre 2023 modifie l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux plafonds de ressources de l’accession sociale.

A compter du 1er janvier 2024, l’accès au BRS est élargi grâce à la revalorisation des plafonds de ressources déterminant l’éligibilité au prêt social de location-accession (PSLA) par alignement sur ceux du prêt locatif social (PLS) accession.

Cette mesure, issue des travaux du conseil national de la refondation (CNR), rend éligibles 3,8 millions de ménages supplémentaires et permet d’augmenter le nombre de logements en bail réel solidaire (BRS) produits, la production annuelle devant augmenter de 600 logements en BRS.

Cet élargissement de la cible s’accompagne, au surplus, d’un maintien du prêt à taux zéro (PTZ) pour toutes les acquisitions de logements neufs produits dans la cadre du dispositif BRS, et ce quel que soit le zonage de la commune.

Le BRS suscitait déjà, ces dernières années, beaucoup de curiosité et d’attraction.

Cette adaptation réglementaire confirme le caractère incontournable du dispositif OFS/BRS au sein des dispositifs donnant vocation à l’accession à la propriété.

 

 


 

Opération de restauration immobilière : Le contrôle de l’utilité publique par le Juge administratif répond aux exigences constitutionnelles

CE, 2ème – 7ème Chambres réunies, 30 octobre 2023, n°474408

Aux termes de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme, « les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. ».

 

Les opérations de restauration immobilières consistent donc en des travaux sur un ou plusieurs immeubles en vue d’améliorer leurs conditions d’habitabilité. Lorsque les propriétaires des immeubles concernés n’ont pas manifesté leur intention de réaliser les travaux prescrits, l’autorité publique compétente peut procéder à l’expropriation desdits immeubles.

 

Par un arrêt récent, le Conseil d’Etat a été amené à se prononcer sur le renvoi au Conseil Constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité des dispositions des articles L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (relatif à la protection du droit de propriété).

 

Les juges du Palais Royal ont considéré que la question tirée de la conformité des dispositions précitées du Code de l’urbanisme à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen n’était pas nouvelle, et surtout, ne présentait pas un caractère sérieux.

 

En effet, le Conseil d’Etat a jugé que le contrôle de l’utilité publique de l’opération au moyen de la théorie dite « du bilan » répond aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et constitue une garantie suffisante à l’égard du droit de propriété :

 

« 6. Par les dispositions contestées, le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. »

 

 


Arrêt :
CE, 2ème – 7ème Chambres réunies, 30 octobre 2023, n°474408

Bail réel solidaire d’activité : Mise en concertation du projet de décret d’application de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023

En vue de sa publication en tout début d’année 2024, le projet de décret d’application de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité (BRSA)* est au stade de la concertation engagée par les services de l’Etat avec les parties prenantes au dispositif, dont l’association FONCIER SOLIDAIRE France (FSF) qui regroupe l’ensemble des OFS agréés ou en cours d’agrément.

 

L’analyse du projet de décret d’application de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 fait ressortir quelques idées fortes :

  • Renforcer le contrôle de l’agrément délivré par l’Etat à l’OFS avec un examen en opportunité et un avis du CRHH qui s’inscrit dans la complétude du dossier de demande d’agrément,
  • Définir la subsidiarité de l’activité en BRSA par un ratio (20%) appliqué à la surface totale du parc de biens immobiliers gérés par voie de bail par l’OFS,
  • Distinguer la comptabilité entre activité BRS et BRSA et permettre que les recettes de l’activité BRSA alimentent l’activité BRS sans que l’inverse soit possible,
  • Contrôler le public cible éligible aux BRS et écarter du dispositif des ménages déjà propriétaires d’un bien immobilier habitable qu’ils ne comptent pas vendre à l’occasion de leur accession à la propriété dans le cadre du dispositif BRS,
  • Garantir le suivi du parc de logements en BRS en confiant une mission de service public aux notaires pour déclarer au fil de l’eau les signatures de BRS sur le fichier PERVAL et en allégeant le rapport annuel des OFS avec la suppression de bilans d’activité,
  • Fixer les modalités opérationnelles de mise en œuvre du BRSA par analogie avec les règles applicables au BRS.

 

En conclusion, le projet de décret d’application de l’ordonnance relative au BRSA fixe ses règles par référence à celles existantes pour le BRS mais vise surtout à renforcer le contrôle de l’activité des OFS en vue de voir reconnaître au BRS logement la qualification de service d’intérêt économique général (SIEG).

 

La qualification de SIEG pour la production de logements en BRS, si elle devait être obtenue, entraînera des obligations de suivi dans le temps des activités BRS et BRSA exercées par l’OFS qu’il convient d’anticiper.

 

Car l’OFS prendrait le risque de perdre cette reconnaissance de SIEG pour les baux consentis en vue de la production de logements s’il ne prévoit pas de garantir le public cible éligible au BRS et de bien distinguer les deux activités au sein d’un OFS, l’une devant être subsidiaire à l’autre et l’une devant être bien séparée de l’autre en termes de recettes.

 

En revanche, pour l’heure, le BRSA ne se voit pas reconnaître les caractéristiques d’un SIEG.

 

Pour rappel, l’analyse de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023 est disponible en cliquant ici.

 

 

Carole Camus

Carole Camus

Avocate

Romain Thomé

Romain Thomé

Avocat associé