Bail réel solidaire d’activité : Mise en concertation du projet de décret d’application de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023

En vue de sa publication en tout début d’année 2024, le projet de décret d’application de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d’activité (BRSA)* est au stade de la concertation engagée par les services de l’Etat avec les parties prenantes au dispositif, dont l’association FONCIER SOLIDAIRE France (FSF) qui regroupe l’ensemble des OFS agréés ou en cours d’agrément.

L’analyse du projet de décret d’application de l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 fait ressortir quelques idées fortes :

• Renforcer le contrôle de l’agrément délivré par l’Etat à l’OFS avec un examen en opportunité et un avis du CRHH qui s’inscrit dans la complétude du dossier de demande d’agrément,
• Définir la subsidiarité de l’activité en BRSA par un ratio (20%) appliqué à la surface totale du parc de biens immobiliers gérés par voie de bail par l’OFS,
• Distinguer la comptabilité entre activité BRS et BRSA et permettre que les recettes de l’activité BRSA alimentent l’activité BRS sans que l’inverse soit possible,
• Contrôler le public cible éligible aux BRS et écarter du dispositif des ménages déjà propriétaires d’un bien immobilier habitable qu’ils ne comptent pas vendre à l’occasion de leur accession à la propriété dans le cadre du dispositif BRS,
• Garantir le suivi du parc de logements en BRS en confiant une mission de service public aux notaires pour déclarer au fil de l’eau les signatures de BRS sur le fichier PERVAL et en allégeant le rapport annuel des OFS avec la suppression de bilans d’activité,
• Fixer les modalités opérationnelles de mise en œuvre du BRSA par analogie avec les règles applicables au BRS.

En conclusion, le projet de décret d’application de l’ordonnance relative au BRSA fixe ses règles par référence à celles existantes pour le BRS mais vise surtout à renforcer le contrôle de l’activité des OFS en vue de voir reconnaître au BRS logement la qualification de service d’intérêt économique général (SIEG).

La qualification de SIEG pour la production de logements en BRS, si elle devait être obtenue, entraînera des obligations de suivi dans le temps des activités BRS et BRSA exercées par l’OFS qu’il convient d’anticiper.

Car l’OFS prendrait le risque de perdre cette reconnaissance de SIEG pour les baux consentis en vue de la production de logements s’il ne prévoit pas de garantir le public cible éligible au BRS et de bien distinguer les deux activités au sein d’un OFS, l’une devant être subsidiaire à l’autre et l’une devant être bien séparée de l’autre en termes de recettes.

En revanche, pour l’heure, le BRSA ne se voit pas reconnaître les caractéristiques d’un SIEG.

Pour rappel, l’analyse de l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023 est disponible en cliquant ici.

Carole Camus Avocate

Romain Thomé Avocat associé