Nouvelle procédure d’expropriation de l’habitat indigne à titre remédiable, outil de stratégie foncière au service de la lutte contre le mal logement

Attendue de longue date, cette procédure consacrée récemment doit permettre une intervention plus précoce des acteurs publics face aux immeubles dégradés. L’objectif est de donner aux collectivités les moyens – juridiques – d’intervenir sans attendre une dégradation irrémédiable de l’immeuble. Le décret n° 2025-419 du 12 mai 2025, largement inspiré de la procédure d’expropriation dite « Loi Vivien », en précise les modalités de mise en œuvre.

LOI n°224-322 du 9 avril 2024; D. n° 2025-419 du 12 mai 2025

Code Expropriation : art. L.512-1 à L.512-6 et R.512-1 à R.512-3

Les objectifs :

Issue d’une proposition majeure du rapport Lutz-Hanotin du 23 octobre 2023, cette nouvelle procédure d’expropriation a pour objet de répondre à la carence persistante de certains propriétaires indélicats.  

En réalité, cette procédure tend à faciliter l’action préventive des pouvoirs publics afin d’éviter la détérioration irréversible d’immeubles faisant l’objet, de longue date, d’interventions des autorités compétentes sans effets sur les propriétaires concernés.

Cette procédure est prévue par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux articles L.512-1 à L.512-6.

Les décrets des 10 mars et 12 mai 2025 ont utilement préciser la mise en œuvre de cette procédure, ce dernier ayant notamment traduit règlementairement les conditions de l’expropriation.

Les acteurs et conditions d’application :

L’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable est poursuivie au profit de l’Etat, d’une société de construction dont l’Etat détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, du concessionnaire d’une opération d’aménagement, du titulaire d’un contrat mentionné à l’article L.300-10 du code de l’urbanisme.

Les conditions d’application:

1^ère condition : L’immeuble, au cours des 10 dernières années civiles, a fait l’objet :

• d’au moins deux arrêtés  de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation ;
• qui n’ont pas été intégralement exécutés ou qui ont fait l’objet d’une exécution d’office

2^ème condition : Des mesures de remise en état, dont la nécessité est attestée par un rapport (services, expert) s’imposent pour stopper la dégradation.

3^ème condition :  Lorsque l’immeuble concerné est utilisé à des fins d’habitation, qu’il est occupé, et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants nécessite une interdiction temporaire de d’habiter, un projet de plan d’hébergement (temporaire) ou de relogement est établi, garantissant ainsi la protection des occupants.

Un arrêté préfectoral unique

Si les conditions précitées sont remplies, et par analogie avec la procédure dite « Loi Vivien », le Préfet, aux termes duquel il :

• Désigne l’organisme au profit duquel l’expropriation est poursuivie ;
• Déclare cessible le(s) immeuble(s) concerné(s) ;
• Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle, laquelle ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par la Direction de l’Immobilier de l’Etat.
• La date à partir de laquelle il peut être pris possession des immeubles après paiement, ou consignation, des indemnités. Elle intervient a minima 2 mois après la DUP.
• au besoin, prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, en tel cas l’expropriant est tenu d’une obligation de relogement.

Des modalités spécifiques d’évaluation de l’indemnité

Si la procédure de fixation judiciaire des indemnités dues au propriétaire obéit au droit commun de l’expropriation, les modalités d’évaluation de l’indemnité principale sont spécifiques à cette procédure et à l’état de l’immeuble concerné.

Ainsi, la valeur du bien est évaluée :

• Par référence à des mutations ou accords amiables portant sur des biens situés dans le même secteur et présentant un état de dégradation ou d’insalubrité comparable ;

OU

• En l’absence de termes de comparaison similaires, par référence à des mutations ou accords amiables portant sur des biens de meilleure qualité auquel est appliqué un abattement prenant en compte l’état de dégradation du bien et le montant des travaux et autres mesures prescrites par les arrêtés mais non réalisés.

L’indemnité est réduite des frais liés au relogement ou à l’hébergement des occupants exposés par l’autorité compétente lorsque le propriétaire n’y a pas procédé.

Important – Par exception, en cas d’expropriation d’un immeuble indigne à titre remédiable, l’ordonnance emporte subrogation du bénéficiaire de la DUP dans les droits du propriétaire pour la poursuite des baux en cours, sauf exception (C. expr. art. L 512-3, al. 2 nouveau).

Construire ensemble les solutions foncières d’aujourd’hui.
Retour sur les Assises Nationales du Foncier et des Territoires 2025 

A l’occasion de cette rentrée, le Bulletin du droit de l’environnement industriel (BDEI) publie une synthèse des remarquables travaux des Assises Nationales du Foncier et des Territoires de 2025 (ANFT) !

De quoi insuffler une belle dynamique pour cette rentrée !

Un travail de synthèse riche et inspirant, pour construire de nouvelles solutions foncières pour nos territoires.

A travers 11 thématiques, allant de la sobriété immobilière à la prise en compte du risque naturel, en passant par le changement de rapport à la propriété à la rente foncière, le Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales Innovantes (LIFTI) rassemblant de multiples acteurs publics et privés, alimente la réflexion autour de nos pratiques foncières.

Rapporteure d’un des parcours de ces ANFT, Sarah Heitzmann, Avocate associée chez TH Avocats revient sur la question suivante, dans un des articles de la revue publiée en Juin 2025 :

Revisiter la rente foncière et la propriété ?

Extrait de l’article:
« Le foncier, ou dans une acception plus fonctionnelle, le sol, constitue le socle du déploiement de projets privés, mais également la composante fondamentale de la mise en œuvre des politiques publiques. Face à la multiplicité des sollicitations de ce sol, et à l’enjeu d’optimisation de son usage, une régulation est susceptible d’émaner des différents acteurs publics afin de concilier les intérêts en présence. Pourtant, à de rares exceptions, le foncier n’est pas, en droit, considéré comme un bien commun. Il se décompose en une quantité innombrable et sans cesse renouvelée de propriétaires. A ces propriétaires, notre droit confère une protection constitutionnelle. Et fortes de ce droit constitutionnellement protégé, les propriétés sont, par construction sociale, une ressource, des patrimoines. Au regard des enjeux de l’utilité publique, notamment sociaux, environnementaux et climatiques il est apparu opportun, dans le cadre des travaux du Lifti, de se donner l’ambition de Revisiter la rente foncière et la propriété … »

Pour télécharger la revue dans son intégralité : LIEN DE TELECHARGEMENT

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Jugement du 29 avril 2025 par le tribunal administratif de Toulouse

Par un jugement du 29 avril 2025, le tribunal administratif de Toulouse a refusé d’homologuer une transaction octroyant une indemnité – accordée notamment pour réparer la perte d’un fonds de commerce exploité sur le domaine public en vertu d’une convention d’occupation du domaine public arrivée à son terme – après avoir constaté que cette indemnité s’apparentait à une libéralité.

En l’espèce, par une convention d’occupation, la commune de Bagnères-de-Luchon a mis à disposition de la SAS Birdy, à compter du 4 avril 2016 et pour une durée de huit ans jusqu’au 30 mars 2024, les locaux d’un bar restaurant  » le Fairway  » situé dans l’enceinte du golf municipal de Luchon et lui en a confié l’exploitation.

La SAS Birdy, a demandé, avant l’expiration de la convention d’occupation, la  » régularisation d’un bail commercial  » à l’expiration de ladite convention (soit le renouvellement de la convention et sa soumission à la législation sur les baux commerciaux), chose que la commune a implicitement rejetée. Craignant les éventuelles conséquences, notamment indemnitaires, pouvant découler d’une chaine d’action contentieuses engagées par la SAS Birdy, la commune de Bagnères-de-Luchon a accepté de régler amiablement le différend l’opposant à la SAS Birdy, en recourant à une médiation, laquelle s’est dénouée par la signature d’une transaction que les parties ont voulu faire homologuer par le tribunal administratif.

Après avoir rappelé l’office du juge administratif saisi d’une demande d’homologation d’une transaction conclue sur le fondement des dispositions de l’article 2044 du code civil et L.423-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration – qui consiste à vérifier l’existence de concessions réciproques et équilibrées entre les parties, et, surtout, l’absence de méconnaissance d’une règle d’ordre public, telle que l’interdiction faite aux personnes publiques de consentir des libéralités (CE, 19 mars 1971, « Mergui », n°79962) – le Tribunal administratif de Toulouse constate l’appartenance des locaux litigieux mis à la disposition de la SAS Birdy au domaine public de Bagnères-de-Luchon.

De ce constat, découlent naturellement deux conséquences, rappelées avec constance par la jurisprudence administrative :

• L’impossibilité de conclure un bail commercial sur le domaine public, lequel, en raison de la nature des droits qu’il confère à son titulaire – en particulier le droit au renouvellement du bail – est manifestement incompatible avec le caractère nécessairement personnel, précaire et révocable d’un titre d’occupation du domaine public, qui ne peut, notamment, accorder au preneur un droit acquis au renouvellement du titre d’occupation dont il est titulaire (Conseil d’État, 8ème – 3ème SSR, 24/11/2014, 352402, Publié au recueil Lebon)

• L’impossibilité, pour les mêmes considérations d’intérêt général susévoquées, en particulier le principe de révocabilité des autorisations d’occupation du domaine public, de constituer un fonds de commerce sur le domaine public. Sur ce point, la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit dans le code général de la propriété des personnes publiques un article L. 2124-32-1, aux termes duquel «  un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre « . Toutefois ces dispositions ne sont applicables qu’aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur (20 juin 2014). Même dans ce cas d’ailleurs l’indemnisation est au demeurant exclue lorsque la perte dudit fonds résulte de l’échéance du terme normal de la convention (Conseil d’État, 8ème – 3ème SSR, 24/11/2014, 352402, ; CAA de LYON, 4ème chambre, 16/01/2025, 23LY02298)

Faisant application de ces règles, le Tribunal administratif de Toulouse juge, en l’espèce, que l’indemnité octroyée à la SAS Birdy, en vertu de la transaction conclue avec cette dernière, pour réparer, notamment, les préjudices nés de la perte d’un fonds de commerce consécutivement au non-renouvellement d’une convention d’occupation du domaine public, et en contrepartie de la renonciation de la SAS Birdy a sollicité un bail commercial, s’apparente à une libéralité.

Par conséquent, il refuse d’homologuer la transaction dont il est saisi, laquelle méconnait ce faisant le principe – d’ordre public – de l’interdiction faite aux personnes publiques de consentir des libéralités.

Précisions du juge administratif sur la conciliation entre les objectifs de préservation des espèces protégées et de réponse aux besoins en logements

Par une décision du 29 janvier 2025[1], le Conseil d’État a précisé les conditions dans lesquelles un projet de construction de logements sociaux répond à une raison impérative d’intérêt public majeur, première des trois conditions nécessaires à l’octroi d’une dérogation à l’interdiction de porter atteinte à la protection d’espèces protégées et de leurs habitats.

1. Dans cette affaire, des sociétés anonymes d’habitat à loyer modéré avaient obtenu des permis de construire portant sur l’édification de trois bâtiments d’une hauteur de trois ou quatre étages, comprenant soixante logements locatifs sociaux et dix-huit logements en accession sociale, sur une emprise de 6 000 mètres carrés située sur le territoire d’une commune de 14 761 habitants.

Ces sociétés avaient déposé auprès du préfet de département une demande de dérogation au régime de protection des espèces prévu par l’article L. 411-1 du code de l’environnement, en raison de la présence de spécimens de Salamandres tachetées à proximité du terrain d’assiette de leur projet.

2. Par deux arrêtés, le préfet a autorisé les pétitionnaires à déroger à l’interdiction de capture temporaire avec relâché et de destruction des spécimens de Salamandres tachetées, au motif que ce projet répondait à des raisons impératives d’intérêt public majeur en contribuant à l’atteinte des objectifs du programme local de l’habitat et du quota de logements sociaux définis par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, tout en limitant l’étalement urbain sur les terres agricoles.
3. Un recours gracieux a été formé contre ces arrêtés, que le préfet a rejeté par deux décisions expresses.
4. Le tribunal administratif de Nancy, saisi de deux requêtes en annulation dirigées contre ces décisions, les a annulées par un jugement n° 1901302, 1901303 du 30 octobre 2020.

Les sociétés pétitionnaires ont fait appel de ce jugement.

5. La cour administrative d’appel de Nancy[2] a estimé, d’une part, que ce projet privé n’était pas « nécessaire » pour atteindre les objectifs d’intérêt public d’aménagement durable et de politique du logement social, aux motifs que :

• La commune satisfaisait, à la date de l’octroi de la dérogation, aux exigences de la loi solidarité et renouvellement urbains ;
• Il n’était pas établi que ces objectifs ne pouvaient être atteints qu’au détriment des terres agricoles environnantes ;
• Il n’était pas démontré que la métropole et le secteur auquel appartenait la commune en particulier connaissaient une situation de tension particulière en matière de logement social en raison d’une hausse démographique prévisible et d’un besoin non satisfait.

D’autre part, il n’était pas établi, selon la Cour, que ce projet n’aurait pas pu être réalisé sur une emprise foncière moins attentatoire à la conservation des habitats naturels, de la faune et de la flore sauvage, les sites permettant le développement de ce type de projets n’étant pas inexistants sur le territoire de la commune et de la métropole.

La Cour en a déduit que le projet en cause ne répondait pas à une raison impérative d’intérêt public majeur « suffisante » pour justifier qu’il soit dérogé à la législation assurant l’objectif de conservation de la faune sauvage et a rejeté la requête d’appel dirigée contre le jugement.

6. Dans ses conclusions[3] sur le pourvoi formé contre cet arrêt, le rapporteur public a d’abord rappelé qu’un projet de construction de logements sociaux ne bénéficiait ni du régime de présomption de raison impérative d’intérêt public majeur propre aux installations de production d’énergie renouvelable[4], ni du régime de reconnaissance anticipée de raison impérative d’intérêt public majeur applicable aux projets industriels d’intérêt national majeur pour la transition écologique ou la souveraineté nationale [5].

Pour l’examen de la satisfaction des conditions de dérogation aux interdictions de destruction d’espèces protégées et de leurs habitats, le rapporteur public a rappelé que l’existence d’une raison impérative d’intérêt public majeur fait l’objet de la première étape de cet examen et s’apprécie de manière autonome par rapport aux deux autres conditions définies à l’article L. 411-2 du code de l’environnement, tenant à l’absence d’autre solution satisfaisante et au fait que la dérogation ne nuise pas au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle.

Selon le rapporteur public, la Cour a donc commis une erreur de droit en relevant, au titre de l’examen de l’existence d’une raison impérative d’intérêt public majeur, que les objectifs du projet pouvaient être atteints sans porter atteinte aux terres agricoles environnantes et que les sites permettant le développement de ce type de projets n’étaient pas inexistants sur le territoire de la commune et de la métropole.

Le rapporteur public a ensuite relevé une erreur de qualification juridique des faits, observant que « l’intérêt public qui s’attache à la construction de logements sociaux ne nous paraît pas se prêter à une approche pointilliste à court terme, et un léger dépassement du seuil légal à l’instant t faire obstacle à la reconnaissance de la RIIPM. »

Trois circonstances permettent, selon le rapporteur public, de décorréler l’absence d’atteinte des objectifs de production de logements sociaux et l’existence d’une raison impérative d’intérêt public majeur.

• La problématique de construction de logements sociaux appelle une approche de long terme.
• Les seuils légaux de 20 ou 25 % prescrits par l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation constituent des seuils à atteindre et non des plafonds[6].
• Le projet en cause s’inscrit en cohérence avec les politiques publiques locales[7].

Suivant la seconde étape de ce raisonnement, le Conseil d’État a retenu le motif tiré de l’erreur de qualification juridique des faits pour censurer l’arrêt de la Cour, dès lors que :

• La construction des logements était en l’espèce destinée soit à permettre à une population modeste d’accéder à la propriété, soit à assurer le logement des populations les plus fragiles ;
• Le taux de logements sociaux de la commune, observé sur une période significative de dix ans, était « structurellement » inférieur à l’objectif de 20 % fixé par le législateur et l’un des plus faibles de la métropole ;
• En tout état de cause, les objectifs fixés par la loi en termes de logements locatifs sociaux constituent des seuils à atteindre et non des plafonds.

Ainsi, l’appréciation in concreto de l’existence d’une raison impérative d’intérêt public majeur est maintenue, un projet de construction de logements sociaux n’étant pas présumé recevoir cette qualification.

Cependant, il n’est pas « nécessaire de justifier d’une situation critique »[8] pour bénéficier d’une dérogation aux interdictions de destruction d’espèces protégées et de leurs habitats, les objectifs fixés par la loi en termes de logements locatifs sociaux constituant des seuils à atteindre et non des plafonds.

[1] Conseil d’État, 6^ème – 5^ème chambres réunies, 29/01/2025, n° 489718.

[2] CAA de NANCY, 1^ère chambre, 28/09/2023, n° 20NC03693.

[3] N. Agnoux, conclusions sur Conseil d’Etat, 6^ème et 5^ème chambres réunies, 29 janvier 2025, Société Batigère Habitat, n° 489718.

[4] Article L. 211-2-1 du code de l’énergie, créé par l’article 19 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables.

[5] Article L. 411-2-1 du code de l’environnement, dans sa version modifiée par l’article 19 de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte.

[6] Le rapporteur public proposait ainsi de transposer le raisonnement suivi par le Conseil d’État en matière d’exercice du droit de préemption : « la société requérante ne saurait utilement soutenir que la mise en œuvre du droit de préemption ne répondrait pas à un intérêt général suffisant du seul fait que la commune concernée ait atteint les objectifs fixés par les dispositions de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation en termes de logements locatifs sociaux, lesquels constituent des seuils à atteindre et non des plafonds » (Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies, 30/06/2023, n° 468543).

[7] En effet, l’existence d’une raison impérative d’intérêt public majeur peut être étayée par la réglementation, les politiques publiques nationales ainsi que les plans et programmes applicables au territoire concerné (Conseil d’État, 6^ème – 5^ème chambres réunies, 28/12/2022, n° 447229 CAA de LYON, 3^ème chambre, 12/10/2022, n° 20LY00126 ; Tribunal administratif de Rennes, 3^ème chambre, 8 février 2024, n° 2105576.

[8] N. Agnoux, conclusions sur Conseil d’Etat, 6^ème et 5^ème chambres réunies, 29 janvier 2025, Société Batigère Habitat, n° 489718, page 5.

De nouvelles propositions pour l’adaptation de l’aménagement des territoires au changement climatique

Un rapport d’information (n° 1525) a été déposé le 5 juin 2025 par la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire de l’Assemblée nationale.

Ce rapport présenté par les députés Philippe FAIT et Fabrice BARUSSEAU, issu des travaux de la mission d’information sur l’adaptation de l’aménagement des territoires au changement climatique, a pour objet d’ « éclairer les enjeux de l’adaptation au changement climatique et formuler des recommandations pour intégrer cette préoccupation dans les politiques publiques ».

Rappelant que la lutte contre le changement climatique repose sur la mise en œuvre conjointe de politiques d’atténuation[1] et de politiques d’adaptation[2], le rapport invite à développer un « réflexe adaptation » dans toutes les politiques publiques et relève que : « L’ensemble du droit de l’urbanisme doit être repensé pour éviter la maladaptation, notamment dans les zones à risques ».

Les rapporteurs formulent plusieurs propositions, concernant pour l’essentiel les acteurs locaux, et retiennent 10 propositions principales :

Proposition n° 1 : Consacrer dans la partie législative du code de l’environnement l’existence de la trajectoire de référence pour l’adaptation au changement climatique (Tracc)[3] ;

Proposition n° 6 : Rétablir un lien direct entre l’évolution de la surprime et les ressources allouées au fonds Barnier en rehaussant de 12 % à 20 % le taux de la taxe prévue à l’article 235 ter ZE du code général des impôts ;

Proposition n° 14 : Consacrer dans la partie législative du code de l’environnement l’existence d’un plan national d’adaptation au changement climatique (Pnacc) révisé tous les cinq ans ;

Proposition n° 17 : Généraliser la formation des élus locaux en début de mandat aux enjeux de transition écologique et plus spécifiquement d’adaptation afin de développer la culture du risque ;

Proposition n° 25 : Renforcer les effectifs du centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) dédiés à l’adaptation au changement climatique afin d’accompagner le plus de collectivités territoriales possible dans la réalisation de leurs stratégies locales d’adaptation au sein de leur plan climat-air-énergie territorial (PCAET). Ces recrutements supplémentaires pourraient être financés en réduisant les postes de chargé de mission transition écologique et adaptation au sein des collectivités territoriales en redirigeant les aides de l’agence de la transition écologique (Ademe) à cette fin ;

Proposition n° 36 : Préciser à l’article L. 2152-7 du code de la commande publique que, dans le cadre des marchés publics, le critère du prix ou du coût, fondé sur l’entièreté du cycle de vie du produit, prend en compte le climat futur et les coûts associés pour cet investissement ;

Proposition n° 53 : Mettre fin au principe de la reconstruction à l’identique. Pour cela, prévoir une dérogation au principe indemnitaire en zone à risque pour permettre, voire imposer, à l’assureur de financer des travaux de prévention à la suite de sinistres reconnus Cat Nat, même au-delà de la valeur du bien assuré ;

Proposition n° 71 : Mettre en place une péréquation horizontale des revenus de la taxe Gemapi à l’échelle du bassin hydrographique, afin de permettre aux EPCI les plus exposés et les moins bien dotés de bénéficier de la solidarité des territoires à fort potentiel fiscal et moins à risque ;

Proposition n° 85 : Créer un fonds érosion côtière alimenté par une taxe sur les plateformes de location touristiques de courte durée et par la taxe sur les éoliennes maritimes ;

Proposition n° 94 : Intégrer au dispositif MaPrimeRénov’ les gestes permettant d’améliorer l’habitabilité lors des fortes chaleurs dans le cadre des rénovations d’ampleur.

Par ailleurs, le rapport propose de créer un « droit de préemption pour l’adaptation au changement climatique » (proposition n° 45).

Ce droit de préemption pourrait être institué dans les territoires couverts par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN).

Les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de plan local d’urbanisme ou de carte communale seraient les titulaires de ce nouveau droit de préemption.

Après avoir rappelé le droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte créé par la loi climat et résilience[4], le rapport souligne que ce droit n’a « été créé que face à une seule conséquence du changement climatique, le recul du trait de côte. Or il convient de déplacer des biens et activités menacés par d’autres effets du changement climatique, notamment en zone inondable ».

Les rapporteurs proposent ainsi la création d’un nouveau droit de préemption, qui pourrait être exercé afin de réaliser un projet visant l’adaptation au changement climatique des territoires couverts par un PPRN.

[1] Pour rappel, l’article 2, 1, a) de l’Accord de Paris adopté le 12 décembre 2015 fixe pour objectif de limiter le réchauffement mondial nettement en dessous de 2 °C par rapport à l’ère pré-industrielle et de poursuivre les efforts afin de ne pas dépasser 1,5 °C par rapport aux niveaux préindustriels.

[2] La lutte contre le changement climatique repose également sur un troisième pilier, que constitue la réparation des pertes et préjudices prévue par le mécanisme international de Varsovie relatif aux pertes et préjudices liés aux incidences des changements climatique. Ce mécanisme a été adopté par la décision de la Conférence des Parties à la Convention-cadre sur les changements climatiques n° 2/CP.19 du 23 novembre 2013.

[3] Le troisième plan national d’adaptation au changement climatique (Pnacc-3) publié le 10 mars 2025 fixe la trajectoire de réchauffement de référence pour l’adaptation au changement climatique (TRACC) suivante : la France à + 2 °C en 2030, à + 2,7 °C en 2050 et à + 4 °C à 2100.

[4] Article 244 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Définition. Survivance de l’ancien régime, consacrant une forme de propriété collective à l’échelon infra-communal, les biens et droits sectionaux sont des biens meubles ou immeubles (pâturages, forêts, drailles, machines agricoles, etc.) et des droits réels (forestage, affouage, chasse, etc.) détenus « à titre permanent et exclusif par toute partie d’une commune » appelée alors « section de commune » (article L2411-1 CGCT ). Entités infra-communales disposant de leur propre personnalité juridique de droit public (patrimoine distinct, capacité d’ester en justice, de conclure des contrats, etc.) les sections de commune ont vocation à administrer, avec le Conseil municipal et le Maire, les biens et droits sectionaux dont ils sont propriétaires. (CE, 1er oct. 1986, n° 59522, Cne Saulsotte).
Depuis 2013, aucune nouvelle section de commune ne peut être créée (volonté de rationaliser la gestion foncière locale), cependant cette forme de propriété demeure, notamment en territoires ruraux.

Membres. Sont membres de la section de commune les habitants ayant leur domicile réel et fixe sur son territoire. Ils sont dénommés les « ayants-droits de la section de commune ».
Si le droit de propriété des biens sectionaux appartient indivisiblement à la seule section, ses membres disposent néanmoins d’un véritable droit de jouissance sur les biens sectionaux dont les fruits sont perçus en nature (par ex. droit de pâturage, droit d’affouage…) à l’exclusion de tout revenu en espèce (article L.2411-10 CGCT).

Gestion des biens. La gestion des biens sectionaux relève en principe de la seule compétence partagée du Conseil Municipal et du Maire de la commune. Toutefois, au sein d’une section de commune, un organe de gestion dénommé « commission syndicale » peut être créé, après chaque élection municipale, à la demande de la moitié des électeurs de la section (membres de la sections inscrits sur les listes électorales) ou du Conseil municipal, par arrêté du Préfet du département, après convocation des électeurs de la section.     
Certaines situations (faible nombre d’électeurs, électeurs récalcitrants, faibles revenus annuels de la section) font obstacle à la création d’une commission syndicale (article 2411-5 CGCT). Outre le Maire, cette dernière comprend des représentants élus des membres de la section (4 à 10 membres) et un président élu parmi eux. Lorsqu’elle est créée, la commission syndicale partage avec le Conseil municipal et le Maire la gestion des biens sectionaux.

Partage des compétences relatives à la gestion des biens sectionaux    
Ressortissent à la compétence de la commission syndicale lorsqu’elle existe, notamment : la passation des contrats avec la commune de rattachement ou une autre section communale ; la vente, l’échange et la location des biens sectionaux pour une ≥ à 9 ans ; le changement d’usage des biens, l’acceptation des libéralités, transactions et actions judiciaires (article L.2411-6 CGCT).

Ressortissent à la compétence du Conseil municipal : La vente de biens de la section ayant pour objectif la réalisation d’un investissement nécessaire à l’exécution d’un service public, à l’implantation d’un lotissement ou à l’exécution d’une opération d’intérêt public ; la location de biens de la section consentie pour une durée inférieure à neuf ans ; l’adhésion de la section à une association syndicale ou à une autre structure de regroupement foncier ou de gestion forestière. La commission est consultée pour avis sur tout projet de délibération afférant à l’exercice de ces compétences (articles L.2411-5 et L.2411-6 CGCT).

Lorsque la commission syndicale n’a pas été constituée, les compétences de gestion qui lui sont normalement dévolues sont exercées par le Conseil municipal (articles L.2411-5 et L.2411-6 CGCT).

Régime financier. Le budget de la section communale, qui constitue un budget annexe de la commune, est préparé par la commission syndicale puis soumis pour adoption au Conseil municipal, lequel peut y apporter des modifications.       Il est nécessairement voté en équilibre.
En l’absence de constitution d’une commission syndicale, il n’est pas établi de budget annexe, et les soldes de fin d’exercice sont repris l’année suivante au budget de la commune. Un « état spécial » annexé au budget de la commune dans lequel sont retracées les dépenses et les recettes de la section est alors établit dans ce cas par le Conseil municipal. La section communale ne dispose pas de pouvoir financier autonome, le maire reste l’ordonnateur des dépenses de la section.     
Les revenus en espèces tout comme le produit de la vente des biens de la section ne peuvent être utilisées que dans l’intérêt de la section (articles L.2411-10 et L.2411-17).Ils sont prioritairement affectés notamment à l’entretien et la mise en valeurs des biens sectionaux. En cas d’utilisation contraire aux intérêts de la section, les membres de la section sont fondés à agir contre la commune (CE, 1er oct. 1986, n° 59522, Cne Saulsotte).

Transfert des biens sectionaux à la commune. Certaines situations peuvent justifier le transfert des biens sectionaux aux communes (désintérêt caractérisé des membres de la section, non constitution de la commission syndicale, mise en œuvre d’un objectif d’intérêt général, etc.) Il est prononcé par arrêté préfectoral.

Par un arrêt du 28 mai 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle la compétence liée des juges de l’expropriation appelés à se prononcer sur le transfert de propriété.

En l’espèce, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) faisait grief au juge de l’expropriation d’avoir refusé de prononcer le transfert de propriété de plusieurs parcelles  au motif que « la procédure de délaissement ayant été diligentée antérieurement à la procédure d’expropriation, elle ne peut être considérée comme étant sans objet au jour de la signature de l’ordonnance d’expropriation. »

Pour mémoire, le droit de délaissement peut être défini comme la faculté offerte aux propriétaires d’un bien, concerné par une opération d’urbanisme, d’obliger l’expropriant du projet à acquérir ledit bien (1).

La Cour de cassation rappelle d’abord les dispositions relatives à l’office du juge de l’expropriation saisi d’un dossier d’expropriation transmis par le préfet, prévues aux articles L.221-1, R.221-2 et R.221-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Elle en déduit ensuite ce que le Conseil constitutionnel avait déjà relevé dans une décision du 16 mai 2012 : « le juge de l’expropriation se borne à vérifier que le dossier que lui a transmis l’autorité expropriante est constitué conformément aux prescriptions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique »(2).

La Haute juridiction en conclut que dès lors qu’une parcelle est visée par un arrêté de cessibilité, le juge de l’expropriation prononce, sous réserve de l’accomplissement des formalités légales, le transfert de propriété, « peu important que son propriétaire ait préalablement notifié à la collectivité publique ou à l’établissement public son souhait d’exercer son droit de délaissement. »

L’ordonnance refusant l’expropriation est par voie de conséquence cassée et annulée.

Cette décision témoigne de l’équilibre voulu par le législateur entre les droits des expropriés (droit de délaissement), mais aussi les impératifs de l’utilité publique qui justifient de ne pas retarder une ordonnance d’expropriation lorsque les conditions de son édiction sont remplies.

(1) Article L.311-2 du code de l’urbanisme
(2) Cons. const., 16 mai 2012, n° 2012-247 QPC

Cass. 3^e civ., 28 mai 2025, n°24-10.352, Bull.

Le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025, publié le 15 mai 2025 au Journal officiel de la République française (JORF n° 0113 du 15 mai 2025), fixe les conditions de visite d’un bien par le titulaire du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles.

L’article 234 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets avait modifié les dispositions de l’article L. 215-14 du code de l’urbanisme, en permettant au  titulaire du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles de demander à visiter le bien faisant l’objet d’une aliénation soumise à ce droit.

Le décret du 13 mai 2025, adopté pour l’application de l’article L. 215-14 du code de l’urbanisme issu de la loi du 22 août 2021, insère un article D. 215-11-1 dans le code de l’urbanisme.

Les conditions de visite fixées par le décret du 13 mai 2025 sont celles prévues pour le droit de préemption urbain par les articles D. 213-13-1 à D. 213-13-4 du code de l’urbanisme :

• La demande de la visite du bien est faite par écrit.
• Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.
• Le délai de trois mois reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire.
• L’acceptation de la visite par le propriétaire est écrite.
• Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite.
• La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés.
• Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d’informer de l’acceptation de la visite les occupants de l’immeuble mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.
• Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier.
• L’absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai reprend son cours.
• Le propriétaire peut refuser la visite du bien.
• Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l’absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite.
• La demande de la visite du bien visée indique les références de la déclaration d’intention d’aliéner. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions de l’article L. 215-14 et celles des articles  213-13-2 et D. 213-13-3.
• Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite.
• Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier.

L’article 2 du décret précise que ces nouvelles dispositions s’appliquent aux déclarations d’intention d’aliéner reçues par le titulaire du droit de préemption à compter de la date d’entrée en vigueur de ce décret, à savoir le 16 mai 2025.