Saisi d’une QPC transmise par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel déclare conforme à la Constitution la seconde phrase du 2° de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sous une réserve d’interprétation stricte : dans une ZAC multi-sites, la dimension des réseaux ne s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de la zone que si les différents sites dépendent d’une capacité commune ; dans le cas contraire, l’appréciation se fait site par site.

Les faits

Dans le cadre d’une procédure d’expropriation portant sur des parcelles incluses dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) à configuration multi-sites, le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine a soumis une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. L’instance opposait des propriétaires expropriés à la société publique locale d’aménagement Territoires publics.

Par un arrêt du 10 avril 2026 (n° T 26-40.002), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé la question sérieuse et l’a renvoyée au Conseil constitutionnel, retenant que l’interprétation jurisprudentielle applicable aux ZAC multi-sites conférait à la disposition contestée une portée nouvelle par rapport à ce qu’avait examiné le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985.

Les requérants contestaient la règle selon laquelle, lorsque des terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Appliquée à une ZAC multi-sites, cette règle permettrait selon eux à l’expropriant d’écarter la qualification de terrain à bâtir pour une parcelle pourtant située dans un secteur juridiquement constructible et correctement desservie par les réseaux, au seul motif qu’un autre site de la ZAC ne serait pas suffisamment équipé.

La solution

Par sa décision n° 2026-1206 QPC du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel déclare la disposition contestée conforme à la Constitution, tout en formulant une réserve d’interprétation. Le Conseil reconnait que l’objectif du législateur de ne pas laisser le seul projet de l’expropriant valoriser le terrain à l’expropriation répond à un motif d’intérêt général. Cependant, il pose une distinction géographique et technique décisive pour les ZAC multi-sites. Dans ce cas particulier, la dimension des réseaux ne s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de la zone que si les différents sites ont vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune.

Le Conseil constitutionnel rappelle par ailleurs que la charge de la preuve de l’insuffisance des réseaux incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726). Le propriétaire exproprié ne peut donc se voir opposer une présomption d’inconstructibilité.

Les apports et interrogations 

➡️Protection de l’exproprié
La réserve d’interprétation évite que la structure multi-sites d’une ZAC conduise à écarter la qualification de terrain à bâtir pour un sous-secteur pourtant suffisamment desservi

➡️Critère déterminant : réseaux communs
La clef d’articulation est désormais l’existence ou non d’une capacité commune ou d’un réseau partagé entre les sites ; une question de fait soumise au contrôle du juge du fond

➡️Charge de la preuve
Il appartient à l’expropriant de rapporter la preuve de l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726) : la décision du Conseil constitutionnel confirme et conforte cette règle

❓Questions en suspens
La décision n’épuise pas toutes les difficultés : comment définir précisément la « capacité commune » lorsque les réseaux sont partiellement mutualisés ?

La conclusion

La décision n° 2026-1206 QPC du 19 juin 2026 apporte une clarification structurante pour les opérations d’aménagement impliquant des ZAC multi-sites. Les aménageurs publics devront impérativement vérifier, dès la constitution du dossier de création et dans la perspective de procédures d’expropriation, si leurs sites dépendent d’une capacité de réseaux commune ou restent isolés les uns des autres. A défaut, le recours à l’appréciation globale des réseaux pourra être contesté avec succès devant le juge de l’expropriation.

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Territoires littoraux : le cadre juridique et financier de l’adaptation au recul du trait de côte se précise

Le Gouvernement poursuit la structuration du cadre juridique et financier d’adaptation des territoires littoraux au recul du trait de côte.

Deux évolutions majeures doivent être relevées :

✅la reconduction du Fonds vert 2026 dédié à l’adaptation des territoires littoraux ;

✅la publication du décret n°2026-275 du 15 avril 2026 relatif au mécanisme de consignation des constructions situées dans les zones exposées à l’érosion côtière.

Ces dispositifs s’inscrivent dans la continuité de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » et de l’ordonnance n°2022-489 du 6 avril 2022.

Ce qu’il faut retenir :

🔰Un Fonds vert structuré autour de 3 axes :

• un axe « connaissance » (observatoires du trait de côte, acquisition de données);
• un axe « planification » (cartes locales de projection à 30 et 100 ans, stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte);
• un axe « recomposition territoriale » (gestion souple, recomposition spatiale, projet partenarial d’aménagement, relocalisation de campings).

Avec des taux de financement pouvant atteindre :
✔️ jusqu’à 80 % des coûts liés aux cartes locales de projection du recul du trait de côte
✔️ jusqu’à 50 % pour les stratégies locales, études de recomposition, actions de gestion souple, Projet Partenarial d’Aménagement (PPA) et opérations de relocalisation

Les collectivités devront donc assurer une participation minimale au financement des projets.

🔰Le PPA n’est pas systématiquement obligatoire

Le PPA devient central pour les opérations lourdes de recomposition territoriale.

En revanche :

• les cartes locales,
• les stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte,
• et les actions de gestion souple peuvent être financées indépendamment d’un PPA.

🔰Une nouvelle obligation de consignation pour certaines constructions

Le décret du 15 avril 2026 précise le mécanisme applicable aux constructions nouvelles situées dans les zones exposées au recul du trait de côte à horizon 30-100 ans.

Pour rappel, en vertu de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, le propriétaire devra consigner une somme auprès de la Caisse des dépôts correspondant au coût prévisionnel :

• de démolition du bâtiment ;
• de remise en état du terrain.

L’objectif est d’éviter que ces coûts ne soient supportés par les collectivités en cas de défaillance du propriétaire.

🔰Une application conditionnée à l’intégration du risque dans les documents d’urbanisme

Le dispositif ne s’applique que :

• dans les communes inscrites sur le « décret liste » visé à l’article L. 321-15 du code de l’environnement,
• et après intégration des cartes d’exposition au recul du trait de côte dans les documents d’urbanisme.

🔰Un régime dérogatoire pour les autorisations d’urbanisme

En zone 30-100 ans, l’autorisation d’urbanisme devra mentionner le montant à consigner.

Le décret instaure à ce titre un régime dérogatoire au droit commun des autorisations d’urbanisme : le silence gardé par l’administration sur la demande de permis ne vaut pas acceptation tacite mais décision implicite de rejet.

Cette dérogation vise à sécuriser juridiquement le dispositif. En effet, une autorisation tacite ne permettrait pas de fixer le montant de la consignation, alors même que cette mention est obligatoire pour la délivrance du permis.

🔰Un risque financier qui demeure pour les collectivités

Le texte ne prévoit aucune indexation des sommes consignées sur l’inflation.

À terme, les montants réellement nécessaires pour démolir et renaturer les sites pourraient donc être supérieurs aux sommes provisionnées, avec un risque de reste à charge pour les collectivités.

Ces évolutions traduisent une montée en puissance des politiques de recomposition territoriale littorale, combinant désormais :

• outils de planification ;
• mécanismes financiers ;
• instruments fonciers et urbanistiques ;
• et obligations de sécurisation des coûts futurs de démolition.

Une politique d’adaptation ou une stratégie de gestion du recul du trait de côte en cours d’élaboration sur votre territoire ?

Une interrogation sur ces nouveaux dispositifs ?

Un besoin de formation de vos agents ou d’accompagnement dans la structuration de vos projets littoraux ?

Plus d’infos contact@thavocats.fr

Comment « trouver le juste équilibre entre préservation du droit au recours, accélération des délais de jugement concernant les projets stratégiques et simplification du droit applicable » ?

Par lettres des 20 mars 2024 et 24 avril 2025, le Premier ministre a demandé au Conseil d’État d‘aider le Gouvernement à identifier des cas concrets de complexité normative appelant une simplification et de formuler des propositions relatives au régime contentieux des recours exercés à l’encontre des projets stratégiques, en vue de déterminer les modalités permettant de concilier le droit au recours, l’objectif d’accélération des délais de jugement et la simplification du droit.

À la suite de la note rendue par le Conseil d’État le 16 octobre 2025 [1], le Premier Ministre a adopté le décret n° 2026-302 du 21 avril 2026 relatif à la simplification de la procédure contentieuse en matière environnementale et à l’accélération de certains projets.

Ce décret crée à l’article R. 311-5 du code de justice administrative et aux articles R. 77-16-1 à R. 77-16-3 du même code un nouveau régime contentieux pour certains projets (développement des énergies décarbonées, infrastructures de transports, opérations d’intérêt national et grandes opérations d’urbanisme, souveraineté économique et industrielle et souveraineté alimentaire) et s’applique aux actes pris à compter du 1^er juillet 2026.

Ce texte donne compétence aux cours administratives d’appel pour connaître de ces litiges, leur impartit un délai de dix mois pour statuer et prévoit des règles de procédure contentieuse particulières.

Champ d’application du contentieux des projets stratégiques :

L’article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative, définit le champ d’application du nouveau régime institué.

Rationae materiae, ce nouveau régime porte sur les litiges relatifs à « l’ensemble des actes de l’autorité administrative, y compris de refus, de prorogation ou de transfert, qui conditionnent, même pour partie, la construction, la réalisation, la mise en service, l’exploitation, la modification ou l’extension des projets suivants, y compris leurs ouvrages et travaux connexes » :

• Au titre du développement des énergies décarbonées :

➡️Eoliennes constituant des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ;

➡️Ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire photovoltaïque d’une puissance égale ou supérieure à 5 MW ;

➡️Installations hydroélectriques d’une puissance égale ou supérieure à 1 MW ;

➡️Installations de méthanisation de déchets non dangereux ou de matière végétale brute, à l’exclusion des installations de méthanisation d’eaux usées ou de boues d’épuration urbaines lorsqu’elles sont méthanisées sur leur site de production ;

➡️Gîtes géothermiques à l’exclusion des activités de géothermie de minime importance (article L. 112-2 du code minier) ;

➡️Ouvrages des réseaux publics de transport et de distribution d’électricité de raccordement de ces installations de production d’électricité et ouvrages inscrits au schéma régional de raccordement au réseau des énergies renouvelables (article L. 342-3 du code de l’énergie), ainsi que les autres ouvrages qui relèvent du réseau public de transport et les postes électriques ;

➡️Décisions prises en application de l’article 28 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (ordre de classement des demandes de raccordement au réseau de transport ou de distribution de projets d’installations de production et d’opérations de modifications d’installations industrielles) ;

➡️Unités de production de carburants d’aviation durables et de carburants de synthèse pour l’aviation à faible intensité de carbone (points 7 et 13 de l’article 3 du règlement (UE) 2023/2405 du Parlement européen et du Conseil du 18 octobre 2023 relatif à l’instauration d’une égalité des conditions de concurrence pour un secteur du transport aérien durable (ReFuelEU Aviation)) ;

• Au titre des infrastructures de transports :

Projets d’infrastructures de transport faisant l’objet d’une évaluation environnementale relevant des rubriques 5 (infrastructures ferroviaires) 6 (infrastructures routières), 7 (transports guidés de personnes), 8 (aérodromes) et 9 (infrastructures portuaires, maritimes et fluviales) de la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, ou leurs ouvrages et travaux connexes faisant l’objet d’une telle évaluation, y compris lorsque de tels ouvrages et travaux relèvent d’autres rubriques, lorsque le montant des dépenses prévisionnelles du projet, apprécié au moment de la première autorisation relative à celui-ci, est supérieur à cinq millions d’euros hors taxe ;

• Au titre de la souveraineté alimentaire :

➡️Projets qui nécessitent des installations, ouvrages, travaux ou activités (rubriques 1.1.2.0, 1.2.1.0, 1.2.2.0, 1.3.1.0, 3.2.3.0 et 3.2.5.0 de la nomenclature annexée à l’article R. 214-1 du code de l’environnement), et poursuivent, à titre principal, une finalité agricole (culturale, sylvicole, aquacole ou d’élevage) ;

➡️Projets qui nécessitent une installation d’élevage (rubriques 2101, 2102, 2110, 2111, 2112, 2130 ou 3660 de la nomenclature prévue par l’article R. 511-9 du code de l’environnement) ;

• Au titre de la souveraineté économique et industrielle :

➡️Projets d’intérêt national majeur (article L. 300-6-2 du code de l’urbanisme) ;

➡️Projets comportant une installation relevant des régimes définis aux  articles L. 512-1 (ICPE soumises à autorisation) ou L. 512-7 du code de l’environnement (ICPE soumises à enregistrement) sur des bâtiments et terrains industriels (A du I de l’article 1500 du code général des impôts), lorsque le montant des dépenses prévisionnelles du projet, apprécié au moment de la décision d’autorisation ou d’enregistrement au titre des installations classées pour la protection de l’environnement, est supérieur à cinq millions d’euros hors taxe, ainsi que, le cas échéant, les aménagement et équipements directement liés à leur réalisation ;

• Au titre des opérations d’intérêt national et des grandes opérations d’urbanisme :

➡️Projets situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national, au sens de l’article L. 102-12 du code de l’urbanisme, et répondant aux objectifs de cette opération

➡️Projets situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (article L. 312-3 du code de l’urbanisme), et répondant aux objectifs de cette opération.

Cette délimitation résulte de la recommandation du Conseil d’Etat de :

• Ne pas se limiter à une approche cantonnée à la nature de l’acte pris [2];
• Soumettre à ce régime « non seulement les autorisations dont doivent faire l’objet les projets « stratégiques », mais également les éventuelles décisions « connexes » à ces autorisations, c’est-à-dire celles indispensables à la réalisation du projet et qui ne sont pas intégrées à l’autorisation de principe, notamment les décisions prises sur le fondement du code de l’urbanisme. […] L’efficacité du régime dérogatoire conduit donc plutôt à inclure dans ce régime, au-delà de l’autorisation de principe, les décisions subséquentes à l’autorisation, à cette autorisation» [3].

En revanche, il résulte de l’article 2 du décret que le nouveau régime ne s’applique pas :

• Aux litiges indemnitaires ;
• Aux litiges dont le Conseil d’Etat est compétent pour connaître en premier et dernier ressort ;
• Aux actes contractuels.

Rationae temporis, le décret s’applique aux actes relevant de son champ d’application pris à compter du 1^er juillet 2026. Les actes pris avant cette date restent régis, lorsqu’ils en relèvent, par les dispositions dans leur rédaction antérieure au décret (article 8).

Nouveau régime contentieux des projets stratégiques :

Le décret institue plusieurs règles procédurales applicables aux décisions administratives prises pour la réalisation de projets stratégiques.

• Compétence juridictionnelle :
  Les cours administratives d’appel sont compétentes pour connaître, en premier et dernier ressort, des litiges portant sur l’ensemble des actes précités (article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative ; également : article 6 du décret, article R. 811-1-1 du code de justice administrative).

• Représentation de l’Etat :
  Le préfet est habilité à présenter devant la cour administrative d’appel les mémoires et observations produits au nom de l’Etat lorsque le litige est né de l’activité des services de la préfecture et porte sur les projets précités au titre du développement des énergies décarbonées (a à f) et au titre de la souveraineté alimentaire (article 3 du décret).

• Cristallisation des moyens :
  Lorsque la juridiction est saisie d’un litige relevant du nouveau régime, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (article 4 du décret).

• Obligation de notification du recours :
  En cas de recours contentieux des tiers intéressés à l’encontre d’une décision relevant du champ d’application du nouveau régime ou refusant de retirer ou d’abroger un tel acte et en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un tel litige, l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier celui-ci à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de la décision par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du  dépôt du recours contentieux ou de la date d’envoi du recours administratif. L’obligation de notification s’applique également aux recours administratifs (article 5 du décret, article R. 77-16-1 du code de justice administrative).

• Mentions dans les actes soumis au nouveau régime :

➡️Les actes doivent préciser que les recours formés à leur encontre sont soumis à ce régime contentieux. Le décret indique cependant que l’absence de cette mention est sans incidence sur la légalité de ces actes (article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative), comme le préconisait le Conseil d’État [4].

➡️L’affichage ou la publication de l’acte, ou la décision refusant de retirer ou d’abroger cet acte, doivent mentionner l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de la décision, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qui n’aurait pas été notifié (article 5 du décret).

• Absence d’effet interruptif d’un recours administratif :
  Le délai de recours contentieux contre les actes relevant du nouveau régime n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours administratif (article 5 du décret, article R. 77-16-2 du code de justice administrative).
• Délai de jugement :
  La cour administrative d’appel statue dans un délai de dix mois à compter de l’enregistrement de la requête. Aucune sanction n’est cependant prévue, le Conseil d’Etat ayant manifesté « son opposition à l’instauration de délais de jugement prescrits à peine de dessaisissement. »  [5](article 5 du décret, article R. 77-16-2 du code de justice administrative).

Ce régime, partiellement inspiré du contentieux de l’urbanisme et favorables aux acteurs publics et porteurs de projets, apparaît de nature à éviter de retarder la réalisation des projets stratégiques permettant le développement des énergies décarbonées, la souveraineté alimentaire, économique et industrielle, les projets stratégiques d’infrastructures de transports, les opérations d’intérêt national et les grandes opérations d’urbanisme [6].

[1] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale

[2] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 57, page 22.

[3] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 58, page 23.

[4] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 65, page 27.

[5] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 43, page 19.

[6] Avant le 1^er juillet 2030, un comité de suivi associant des représentants du ministre de la justice et des ministres chargés de l’écologie, de l’industrie, des transports, de l’agriculture et de l’urbanisme ainsi que des représentants du Conseil d’Etat, des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel devra remettre au Premier ministre un rapport recensant, sur la base d’indicateurs précis, le nombre d’actes et de litiges régis par les dispositions du présent décret et dressant un bilan de leur mise en œuvre, notamment au regard de leurs conséquences sur l’activité des juridictions (article 8, II.).

Comment lever les freins pour mobiliser les biens des successions vacantes ?

Les immeubles concernés par une succession vacante représentent 22 % du stock immobilier total disponible sur le territoire (soit plus de 5 500 immeubles en 2022) !

Des impacts multiples pour les collectivités confrontées à l’abandon de certains bâtis :

❌Difficulté à mobiliser du foncier dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN)

❌Dégradation du bâti et risques pour la sécurité et la salubrité publique

❌Atteinte au patrimoine local

❌Incompréhension de la population

❌Coûts importants pour les collectivités (procédures, travaux…)

La loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 26 mars 2026 et publiée au Journal officiel, le 8 avril 2026.

Dans ce contexte, la présente loi a pour objectifs majeurs :

• La résorption des situations de blocage qui affectent certaines indivisions successorales,
• La résolution des difficultés engendrées par les successions vacantes.

Les mesures phares : 

✅Faciliter la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des « biens sans maîtres »

Le texte dispose que l’administration fiscale doit désormais transmettre au maire ou au président de l’EPCI, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens sans maître.

Cela concerne, d’une part, les immeubles faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions) et pour laquelle :

• Aucun successible ne s’est présenté ;
• La commune justifie d’un doute légitime sur l’identité ou sur la vie du propriétaire.

Cette transmission d’informations concerne, d’autre part, les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de 3 ans (ou acquittées par un tiers).

✅Les pouvoirs élargis de la DNID es qualité de curateur.

Face à une succession est vacante validée par le Juge, c’est la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) qui en assure la gestion.

Dans ce cadre, la loi prévoit :

• La possibilité pour la DNID, sous contrôle du Juge, de céder directement les immeubles d’une succession vacante.

Pour mémoire, jusqu’à présent, la DNID ne pouvait céder les immeubles d’une succession qu’à la condition que la cession préalable des biens meubles soit insuffisante pour apurer le passif.

• La possibilité pour la DNID de mandater un tiers afin de signer l’acte authentique de vente des immeubles d’une succession vacante.

✅Le renforcement de l’office du Juge judiciaire face aux situations de blocage

La loi a également pour vertu d’élargir les pouvoirs du juge:

• En cas d’urgence et lorsque l’intérêt commun le justifie, il peut autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis.
• L’intervention du Juge en matière de partage judiciaire est également élargie. Le juge peut ainsi recevoir, en cas de difficultés, des demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions, mais également des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

En conclusion, cette loi marque une avancée concrète pour :

✔️Remobiliser les biens abandonnés
✔️Répondre aux enjeux de sobriété foncière
✔️Favoriser la reconstruction de la ville sur elle-même

Plus d’informations : contact@thavocats.fr

La Commission européenne a adopté, le 16 décembre 2025, la décision 2025/2630, qui vient actualiser en profondeur le régime des aides d’État applicables au logement social et abordable.

Cette réforme s’inscrit dans la continuité de la décision 2012/21/UE (paquet Almunia), en introduisant une nouvelle catégorie d’exemption sur les services d’intérêt économique général (SIEG) pour le logement abordable, permettant d’accorder certaines aides d’État sans notification préalable à la Commission.

Les points clés à retenir :

✔️ Une nouvelle définition du logement abordable
Désormais, sont visés les logements destinés aux ménages qui ne peuvent accéder à des conditions abordables en raison des défaillances du marché.

✔️ Un plafond d’aides relevé
Le seuil d’exemption est porté à 20 M€ par an (contre 15 M€ auparavant), renforçant les capacités d’intervention des acteurs.

✔️ Un cadre précisé pour les SIEG logement
La décision détaille, en annexe, les conditions applicables aux services d’intérêt économique général (SIEG) dans le secteur du logement social et abordable.

✔️ Une adaptation au contexte économique
Cette évolution tient compte des tensions actuelles sur le marché immobilier et de la crise du logement en Europe.

 Un levier stratégique pour les opérateurs du logement social

Ce nouveau cadre conforte les différents régimes dérogatoires existants :

• SIEG « Almunia » pour les activités sous mandat
• SIEG « hors Almunia » voir l’arrêt du 24/07/2003 de la CJCE « Altmark » ainsi que les aides de minimis spécifiques aux SIEG
• Règlement de minimis pour les activités hors SIEG

Quel impact pour les montages immobiliers innovants (BRS / OFS) ?

Ces évolutions sont particulièrement structurantes pour les dispositifs tels que le Bail Réel Solidaire (BRS) et les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), au cœur des politiques de logement abordable :

• Sécurisation des financements publics
• Optimisation des montages juridiques et économiques
• Renforcement de la qualification en SIEG

Une réforme à suivre de près, qui ouvre de nouvelles perspectives pour accélérer la production de logements abordables

Vous souhaitez être accompagnés dans la structuration de vos projets BRS/OFS, sécuriser vos montages immobiliers ?

Plus d’informations :  contact@thavocats.fr

TH AVOCATS RECRUTE !
Assistant administratif et juridique F/H 

Lieu : Rennes (35)
Contrat : Temps plein – 35h
Expérience : 1 an ou plus en cabinet d’avocats ou en étude notariale
Prise de poste : dès que possible

Qui sommes-nous ?

TH Avocats est un cabinet indépendant inter barreaux Paris-Rennes, reconnu pour son expertise en droit public et droit immobilier.

Nous accompagnons nos clients – collectivités, aménageurs, opérateurs privés, promoteurs et institutionnels – dans la réussite de leurs projets. Notre approche associe rigueur juridique, compréhension opérationnelle et proximité, pour offrir un conseil à forte valeur ajoutée.

Vos missions :

TH Avocats recrute un assistant administratif et juridique F/H. En collaboration directe avec les associés et l’équipe, vous interviendrez principalement sur les missions suivantes :

• Tri et traitement des courriers électroniques
• Gestion des agendas des avocats que vous secondez
• Suivi administratif des dossiers, de leur création à leur archivage
• Suivi des procédures (délais, relances, audiences…) : Préparation des modèles d’actes et de courriers juridiques (bordereaux de pièces, dossiers de plaidoirie, etc.), établissement et mise à jour des tableaux de suivi des opérations, dépôt des pièces sur Télérecours ou RPVA , gestion des fonds CARPA, etc.
• La préparation des devis et l’établissement des factures
• La gestion du standard téléphonique et de l’accueil du cabinet

Vous pourrez également être amené(e) à participer à la réponse aux appels d’offres publics

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  • • Capacité à gérer plusieurs dossiers de front et les imprévus
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Qui sommes-nous ?

TH Avocats est un cabinet indépendant inter barreaux Paris-Rennes, reconnu pour son expertise en droit public et droit immobilier.

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Vos missions :

Nous recherchons un juriste ou un avocat (F/H) disposant d’une expérience en droit immobilier (contrats de vente, servitudes, …) et dans la rédaction et gestion de baux de droit privé (baux commerciaux, baux à construction, baux d’habitation …). Une expérience en droit de la copropriété et/ou promotion immobilière et/ou construction serait également appréciée.  

En collaboration directe avec les associés et l’équipe, vous interviendrez principalement en conseil.

Profil recherché :

• Formation : Diplômés Master II Droit immobilier privé / Titulaire du CAPA pour les avocats
• Expérience souhaitée : à partir de 3 ans en entreprise et/ou en cabinet d’avocats
• Compétences clés :
  • Solide maîtrise juridique et capacité d’analyse.
  • Excellente expression écrite et qualités rédactionnelles.
  • Rigueur, organisation et esprit de synthèse.
  • Aisance sur le pack Office
• Qualités personnelles : curiosité, autonomie, goût pour le travail en équipe 

Modalités du poste :

• Contrat : CDI Juriste ou CDI avocat collaborateur salarié
• Localisation : Rennes, dans un cadre de travail moderne et convivial.
• Rémunération : selon profil et expérience.
• Perspectives : évolution au sein d’une structure en développement

Pourquoi nous rejoindre ?

• Travailler sur des dossiers variés et à forts enjeux, sur l’ensemble du territoire national
• Évoluer au sein d’une équipe dynamique, engagée, où l’échange et la collaboration sont au cœur de la pratique
• Développer vos compétences grâce à un encadrement de proximité et une vision à long terme

📩 Candidature à l’offre ou Candidature spontanée si l’offre est pourvue

Envoyez votre CV et lettre de motivation à : communication@thavocats.fr , en précisant la référence Recrutement Juriste – Avocat – Droit immobilier- Droit privé

TH AVOCATS RECRUTE !
Élève avocat F/H – Droit public

Lieu : Rennes (35)
Contrat : Alternance
Période : de juin 2026 à juillet 2027

Qui sommes-nous ?

TH Avocats est un cabinet indépendant inter barreaux Paris-Rennes, reconnu pour son expertise en droit public et droit immobilier.

Nous accompagnons nos clients – collectivités, aménageurs, opérateurs privés, promoteurs et institutionnels – dans la réussite de leurs projets. Notre approche associe rigueur juridique, compréhension opérationnelle et proximité, pour offrir un conseil à forte valeur ajoutée.

Nous recherchons  un  élève avocat (F/H) passionné(e) par le droit public (contrats publics et/ou droit de l’urbanisme et/ou droit de l’environnement).

Vos missions :

En collaboration directe avec les associés et l’équipe, vous interviendrez notamment sur :

• Conseil et précontentieux (analyses de risques, préconisations) : consultations, rédaction de notes et mémoires, participation à l’élaboration de stratégies contentieuses.
• Suivi de dossiers contentieux devant les juridictions administratives et/ou judiciaires
• Participation aux actions de formation et de communication du cabinet
• Veille juridique : suivi et analyse des évolutions législatives et réglementaires en matière de droit public et immobilier.

Profil recherché :

• Formation : diplômé.e Master II Contrats publics / en contentieux publics / Droit de l’urbanisme /Droit de l’environnement
• Expérience souhaitée : de 0 à 1 an en cabinet d’avocats 
• Compétences clés :
  • Maîtrise juridique et capacité d’analyse.
  • Excellente expression écrite et qualités rédactionnelles.
  • Rigueur, organisation et esprit de synthèse.
  • Aisance sur le pack Office
• Qualités personnelles : curiosité, autonomie, goût pour le travail en équipe et envie de progresser dans un environnement stimulant.

Modalités du poste :

• Contrat : Alternance élève avocat
• Localisation : Rennes, dans un cadre de travail moderne et convivial.
• Rémunération : selon la convention
• Perspectives : évolution au sein d’une structure en développement, avec un accompagnement réel dans la montée en compétences.

Pourquoi nous rejoindre ?

• Travailler sur des dossiers variés et à forts enjeux, sur l’ensemble du territoire national
• Évoluer au sein d’une équipe dynamique, engagée, où l’échange et la collaboration sont au cœur de la pratique
• Développer vos compétences grâce à un encadrement de proximité et une vision à long terme

📩 Candidature

Envoyez votre CV et lettre de motivation à : communication@thavocats.fr , en précisant la référence Recrutement Alternance 2026/2027

Anticiper les atteintes à la biodiversité portées par les projets d’aménagement : ressources méthodologiques

Outils de compensation par l’offre, les sites naturels de compensation, de restauration et de renaturation permettent d’évaluer de façon anticipée et de mutualiser le besoin en compensation généré par les futurs projets d’aménagement.

Afin d’anticiper les atteintes à la biodiversité, des préconisations méthodologiques sont proposées par :

• Le rapport du Laboratoire d’initiatives foncières (LIFTI) intitulé « La compensation des atteintes à la biodiversité, outil de régulation et d’amélioration des projets » ;
• Le guide du Commissariat général au développement durable (CGDD) pour l’élaboration d’un site naturel de compensation.

Ce guide, élaboré en février 2023 par le CGDD, a pour objet de promouvoir le recours aux sites naturels de compensation – outil jusqu’alors peu mobilisé [1].

Focus sur les préconisations formulées par le guide du CGDD pour l’élaboration des sites naturels de compensation.

1. Rappel du dispositif

La première partie du guide présente le dispositif du site naturel de compensation.

Le guide rappelle d’abord les missions des différents acteurs :

• Le porteur du site est responsable de la demande d’agrément, de la réalisation des actions de génie écologique, de la vente des unités de compensation (UC) et du suivi des gains écologiques.
• Les services instructeurs et instances consultatives interviennent, quant à eux, au moment de la demande d’agrément puis lors de l’instruction des dossiers d’autorisation des porteurs de projets.

Les principes présidant à la mise en œuvre des mesures de compensation sont ensuite énoncés. Outre qu’elles doivent viser un objectif d’absence de perte nette de biodiversité voire tendre vers un gain de biodiversité en application du principe de prévention (article L. 110-1, II., du code de l’environnement), elles sont soumises à une obligation de résultat et de pérennité, leur effectivité devant perdurer toute la durée des incidences négatives sur l’environnement. Les mesures de compensation doivent par ailleurs être mises en œuvre à proximité fonctionnelle[2] de la zone affectée par le projet (article L. 163-1, II, alinéa 4, et article R. 163-1-A du code de l’environnement), à savoir les secteurs présentant des caractères homogènes et similaires au(x) site(s) affecté(s) d’un point de vue physique et du point de vue de l’occupation humaine (lignes directrices nationales sur la séquence éviter, réduire et compenser les impacts sur les milieux naturels, CGDD, octobre 2013).

2. Méthodologie 

La deuxième partie du guide est consacrée aux étapes d’élaboration d’un site naturel de compensation :

• La localisation de l’offre ;
• La création de l’offre ;
• La définition et la vente des unités de compensation ;
• La sécurisation du site.

1.  Localisation de l’offre

La première étape identifiée par le CGDD consiste à déterminer la localisation de la future offre de compensation au regard des besoins de compensation.

Le besoin de compensation doit d’abord être quantifié en tenant compte du volume potentiel de compensation à venir sur une zone géographique donnée. Il convient ensuite de qualifier ce même besoin en déterminant les éléments de biodiversité susceptibles d’être impactés.

Pour choisir une zone d’implantation pour le site, le guide préconise de :

• Faire l’état des lieux de la biodiversité sur la zone d’implantation ;
• Se renseigner sur l’évolution urbanistique de la zone d’implantation, en termes de planification territoriale, de projets prévus et au moyen d’outils prospectifs tels que des données démographiques et historiques ou les tendances passées en matière d’aménagement ;
• Se fonder sur les expériences passées de la mise en œuvre de la compensation sur le territoire pour qualifier et quantifier le besoin.

La compensation s’appliquant dès lors que les impacts résiduels sont significatifs, l’ensemble des éléments de biodiversité susceptibles d’être impactés significativement doivent être pris en compte, indépendamment de leur statut de protection. 

Ensuite, pour choisir un terrain, deux démarches sont préconisées.

Il est d’abord conseillé de se renseigner sur le potentiel de gain écologique du terrain.

D’une part, les caractéristiques intrinsèques du terrain doivent être examinées. Doivent ainsi être analysés l’état de dégradation du terrain, la dynamique écologique du terrain et des populations, ses caractéristiques pédologiques, hydrologiques et climatiques, sa surface, la capacité de charge potentielle du milieu – à savoir la densité à l’équilibre d’une population non perturbée -, les menaces et sources de pressions, les caractéristiques administratives du site et l’existence d’autres enjeux stratégiques. Il est précisé que le site doit constituer une protection additionnelle, sans qu’il puisse se substituer aux régimes de protection applicables au site par ailleurs[3].

D’autre part, l’emplacement du terrain et son insertion dans la trame paysagère doivent être pris en compte. La proximité de réservoirs écologiques contenant des éléments de biodiversité similaires à ceux visés et l’existence de menaces et sources de pression sont des éléments à prendre en considération afin de choisir un terrain.

Il est ensuite recommandé de s’interroger sur la compatibilité du potentiel de gain écologique du terrain avec le besoin de compensation. A cet égard, les techniques de génie écologique dont l’efficacité est avérée et à un coût acceptable et les éléments de biodiversité présents à proximité fonctionnelle sont susceptibles d’alimenter le potentiel de gain écologique du terrain.

2. Création de l’offre

La seconde étape identifiée par le guide consiste en la création de l’offre de compensation elle-même.

Les caractéristiques écologiques du terrain doivent d’abord être analysées en examinant l’état initial du site. Pour la description de l’état initial, l’ensemble des composantes de biodiversité doit être pris en compte à l’aide d’un protocole pour l’état initial contenant des indicateurs et méthodes pertinentes et suffisamment détaillées. Doivent être précisées les causes de dégradation des milieux, la réversibilité de l’effet des pressions identifiées, la trajectoire écologique du milieu et les moyens d’action à disposition de l’opérateur.

Il convient ensuite de concevoir une offre de compensation en élaborant une stratégie de gain écologique.

D’une part, les terrains inadéquats doivent être préalablement exclus. Il peut s’agir de ceux qui se situent sur une trajectoire écologique favorable ou composés d’écosystèmes matures. Il peut également s’agir de terrains trop dégradés pour escompter un gain écologique substantiel.

D’autre part, il convient de définir les éléments de biodiversité à inclure dans l’offre de compensation, notamment le choix des espèces, des habitats et des fonctions ciblés, en cohérence avec les caractéristiques écologiques du terrain et sa dynamique d’évolution naturelle.

Des objectifs écologiques doivent alors être fixés, en assortissant chacun d’eux des indicateurs utilisés pour l’état initial, du résultat final attendu et d’une échéance de réalisation. La stratégie de gain écologique à élaborer peut être constituée d’actions de génie écologique, dont il convient de préciser les modalités et objectifs. Un calendrier de mise en œuvre et d’atteinte des objectifs écologiques doit également être inclus dans cette stratégie.

3. Définition et vente des unités de compensation

La troisième étape d’élaboration du site consiste dans la définition et la vente des unités de compensation.

Afin de définir une unité de compensation, le gain écologique fourni par le site doit être évalué. Pour ce faire, la nature, la quantité et la qualité fonctionnelle de chaque élément de biodiversité doivent être précisées.

Un prix doit ensuite être attribué aux unités de compensation, au regard des coûts des mesures de sécurisation foncière, des actions de génie écologique engagées, des mesures de gestion du site sur la durée de l’agrément, des éventuelles mesures correctives nécessaires pour adapter la trajectoire de gain écologique, du suivi écologique, de transaction, de reporting auprès des services instructeurs et d’assurance.

La vente des unités de compensation pourra démarrer lorsque les travaux de restauration écologique seront effectifs. Cependant, s’agissant des sites incluant des éléments de biodiversité rares ou remarquables ou présentant une stratégie de gain écologique plus risquée, l’apparition des premiers gains sera un préalable à la vente des unités. L’atteinte effective du gain écologique devra donc être suivie, ainsi que l’état écologique général du site.

4. Sécurisation du site

La quatrième étape de l’élaboration du site consiste à assurer sa sécurisation foncière et financière, afin de respecter les exigences d’efficacité et de pérennité des mesures compensatoires.

Pour sécuriser le foncier, il convient de choisir un outil adapté dès le dépôt de dossier de demande d’agrément. Le porteur du site devra attester de la maîtrise foncière du terrain pendant toute la durée de l’agrément.

Les outils énumérés par le guide sont la propriété, le bail emphytéotique administratif (art. L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales), le bail rural environnemental (BRE) (art. L. 411-1 s. et R. 411-9-11-1 s. du code rural et de la pêche maritime), le cahier des charges annexé à l’acte de vente par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (art. R. 142-1 du CRPM), l’obligation réelle environnementale (ORE) (article L. 132-3 du code de l’environnement) et la fiducie.

La vocation du site devra être assurée au-delà de la période d’agrément. Des outils complémentaires peuvent ainsi être utilisés, telles que les réserves naturelles (articles L. 332-1 s. et R. 332-1 s.), les réserves biologiques forestières (article L. 212-2-1 du code forestier), les arrêtés de biotope (article L. 411-2 et R. 411-15 du code de l’environnement), la cession à un organisme de protection de la nature (art. L. 322-1 s. du code de l’environnement : Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres), l’intégration aux espaces naturels sensibles du département (art. L. 113-8 s. du code de l’urbanisme) ou les zonages de protection dans les documents de planification urbaine.

Quant à la sécurisation financière du site, le CGDD préconise de choisir un instrument avant l’obtention de l’agrément afin de se garantir une somme correspondant au coût de la sécurisation foncière, des premiers travaux et des premières années de gestion. Parmi ces outils figurent le prêt bancaire autorisé, au sein d’un fond fiduciaire, ou par une consignation. Le prix des unités de compensation doit être fixé de sorte qu’à partir des premières ventes les bénéfices puissent permettre le financement du projet de site. Il est précisé que la période de sécurisation financière s’étend au-delà de la période d’agrément. Cette sécurisation recouvre également l’hypothèse de de dommage ou de non-atteinte des objectifs écologiques fixés. Il est conseillé de prévoir, dans le cadre du contrat passé entre le porteur du site et le maître d’ouvrage pour la vente d’unités de compensation, une assurance en cas de non atteinte des gains écologiques escomptés afin de récupérer tout ou partie des fonds investis en cas d’échec des mesures de compensation.

Dans l’hypothèse où le site serait victime d’un dommage environnemental, les dispositions du code de l’environnement relatives à la réparation des dommages causés à l’environnement (article L. 162-1, L. 162-6 à L. 162-12, R. 162-2 à R. 162-5 et  du code de l’environnement) trouveraient à s’appliquer (demande d’action par des associations de protection de l’environnement, évaluation des dommages, mesures de réparation appropriées, avis des personnes concernées, avis du ou des comités départementaux de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques, avis de la formation spécialisée dite  » de la nature  »  de la ou des commissions départementales compétentes en matière de nature, de paysages et de sites, autorisation écrite des propriétaires privés, institution de servitudes d’utilité publique sur les terrains affectés, déclaration d’utilité publique des travaux de réparation et de l’acquisition des immeubles affectés, procès-verbal de constat de l’exécution des travaux prescrits, mesures complémentaires nécessaires pour parvenir à la réparation des dommages).

3. Demande d’agrément

La troisième partie du guide est relative à la demande d’agrément. Cependant, l’article L. 163-1-A du code de l’environnement, créé par l’article 15 de la loi sur l’industrie verte, prévoit en son III. qu’un décret précise ses modalités d’application, notamment les modalités d’agrément et de suivi des sites naturels de compensation, de restauration et de renaturation ainsi que la nature et les modalités de vente des unités de compensation, de restauration ou de renaturation.

On notera que ces modalités ont ensuite été précisées par le décret n° 2024-1053 du 21 novembre 2024 relatif à l’agrément des sites naturels de compensation, de restauration et de renaturation et codifiées aux articles D. 163-1 à D. 163-14 du code de l’environnement.

Un arrêté de la ministre chargée de l’environnement en date du 21 novembre 2024 définit les conditions d’agrément ainsi que la composition du dossier de demande d’agrément.

La demande d’agrément est adressée au préfet de région par voie dématérialisée (article D. 163-3 du code de l’environnement). L’article D. 163-5 du code de l’environnement prévoit que la durée de validité de l’agrément ne peut être inférieure à 30 ans.

[1] F. Genet, Projet de loi relatif à l’industrie verte, Avis n° 731 (2022-2023), déposé le 13 juin 2023.

[2] Pour la localisation des mesures de compensation, la loi sur l’industrie verte du 23 octobre 2023 (article 15 , modifiant l’article L. 163-1 du code de l’environnement) précise que la notion de proximité doit être entendue comme une proximité fonctionnelle et non géographique. Les mesures de compensation sont mises en œuvre en priorité sur le site endommagé ou, en tout état de cause, en proximité fonctionnelle avec celui-ci.

[3] Elles ne peuvent davantage se substituer aux mesures d’évitement et de réduction : article L. 163-1 I., al. 2, du code de l’environnement.

Par un jugement du 3 avril 2025[1], le Tribunal administratif de Rennes s’est prononcé sur le contenu du dossier d’enquête publique préalable à l’édiction d’un arrêté de déclaration d’utilité publique d’un projet, et plus particulièrement s’agissant du contenu de l’appréciation sommaire des dépenses.

Cette pièce, qui doit obligatoirement figurer au nombre des éléments composant le dossier d’enquête publique[2], a pour objectif de présenter à tous les intéressés l’ensemble des coûts de l’opération estimés à la date de l’enquête, afin que ces derniers puissent s’assurer que les travaux ou ouvrages ont un caractère d’utilité publique.

À ce titre, l’appréciation sommaire des dépenses présente notamment les coûts liés aux acquisitions foncières, lesquels sont, en pratique, notamment fondés sur l’avis de la Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE), lequel doit être sollicité dans le cadre des opérations d’expropriation poursuivies par les personnes publiques[3].

Par sa décision du 3 avril 2025, le tribunal, saisi d’un recours dirigé contre un arrêté de cessibilité, a jugé qu’aucune disposition n’impose que l’évaluation de la Direction de l’Immobilier de l’Etat mentionne des ventes effectives sur le marché foncier local pour des biens similaires au soutien d’une évaluation. La juridiction a par conséquent écarté le moyen tiré de l’insuffisance de l’appréciation sommaire des dépenses soulevé par la société requérante.

[1] TA de Rennes, n° 2301234, 3 avril 2025

[2] Article R. 112-4 du code de l’expropriation

[3] Articles R. 1211-9 et R. 1211-3 du code général de la propriété des personnes publiques, article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales