Par un arrêt rendu le 1^er octobre dernier et mentionné aux Tables du Recueil Lebon[1], le Conseil d’Etat a précisé les conditions de la légalité d’une opération de restauration immobilière (ORI) faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Le code de l’urbanisme fixe la procédure applicable au titre d’une telle opération[2], au cours de laquelle les propriétaires ou copropriétaires concernés doivent être informés, d’une part, du programme des travaux à réaliser au stade de l’arrêté prononçant la déclaration d’utilité publique, et d’autre part, du programme détaillé des travaux leur incombant, cette information devant intervenir lors de la notification de l’ouverture de l’enquête parcellaire.

A l’aune de la jurisprudence Danthony[3], le Conseil d’Etat souligne que « [ces] notifications constituent des garanties données au propriétaire d’un immeuble compris dans le périmètre de l’opération afin de lui permettre, le cas échéant, de faire connaître son accord pour réaliser lui-même les travaux lui incombant ou son intention d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, de sorte que son immeuble ne fasse pas l’objet d’une expropriation. »

Le Conseil d’Etat juge donc que la cour administrative d’appel a dénaturé les pièces du dossier en considérant que si le requérant ne s’était pas vu notifier le programme détaillé des travaux à réaliser sur son bien, ce dernier n’avait toutefois pas été privé d’une garantie dès lors que la délibération fixant le programme des travaux à réaliser sur l’immeuble lui avait été notifié et qu’en outre, dans les circonstances particulières de l’espèce, il n’aurait pas été en mesure de réaliser les travaux lui-même ou de les faire réaliser.

La sécurisation des procédures d’expropriation des opérations de restauration immobilières déclarées d’utilité publique implique par conséquent de veiller à la double notification du programme des travaux et du programme détaillé des travaux aux propriétaires concernés, afin d’assurer le respect des garanties dont ceux-ci bénéficient au titre d’une telle procédure.

Cette décision invite les collectivités et opérateurs d’aménagement à une vigilance accrue dans la conduite et la sécurisation de leurs ORI.

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[1] Association Vivre dans la Cité et M. D…, n° 504917

[2] Articles L. 313-4 et suivants et R*313-23 et suivants du code de l’urbanisme

[3] Conseil d’État, Assemblée, 23 décembre 2011, n° 335033

A l’occasion du colloque des Experts internationaux, Romain Thomé, avocat associé – TH Avocats est intervenu sur les travaux conduits, notamment avec Christelle Oghia, architecte, urbaniste et programmiste – Ve2a, sur les enjeux d’adaptation des territoires au recul du trait de côte puis lors d’une table ronde aux côtés d’élus et experts démontrant que le partenariat permet de porter de vrais recompositions spatiales comme à Quiberville !

Quelques chiffres qui interpellent :

Des valeurs immobilières qui restent élevées, y compris dans les secteurs menacés.

• Plus de 3000 permis de construire délivrés entre 2020 et 2024 sur des parcelles menacées à l’horizon 2050. La mémoire de Xynthia est-elle suffisante ?
• Seulement 363 communes inscrites sur le décret liste, laissant de nombreuses communes « hors champ » des nouveaux outils favorisant la connaissance du phénomène.

Le scénario de l’inaction ou du déni de ce phénomène augure d’une situation encore plus complexe à terme, humainement, environnementalement, financièrement. 

Quels leviers d’action pour les territoires ?

Le rôle des acteurs, notamment publics, est de choisir ou combiner plusieurs scénarios : protéger (en dur? via des solutions fondées sur la nature?), accompagner la transition des secteurs menacés, acquérir (éventuellement mais sans obligation) ou engager une recomposition spatiale de court ou moyen terme.

Retour d’expérience : Le choix du scénario doit reposer sur une approche globale, prospective et adaptative, fondée sur un diagnostic territorial à 360°, la maîtrise des outils existants, la co-construction de scénarios, et leur suivi dans le temps.

Reste évidemment la question du financement de cette adaptation de long terme, et celle des ajustements textuels nécessaires à la recomposition de temps long.

📚 À suivre : Parution le 22 octobre 2026 Aux éditions Le Moniteur
« Recul du trait de côte et immobilier littoral » co-auteurs : Clara Perez, Romain Thomé et Isidro Perez Mas

Plus d’informations sur nos accompagnements et formations “outils juridiques et gestion des risques littoraux” – contact@thavocats.fr

Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements

L’article 9, 2° de ce décret modifie l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme, qui oblige le titulaire du droit de préemption de solliciter l’avis du service des Domaines sur le prix du bien dès lors que le montant de la déclaration d’intention d’aliéner dépasse le seuil réglementaire fixé à 180 000 euros.

Le nouvel article prévoit désormais qu’un avis obtenu avant la transmission de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) peut satisfaire à cette obligation dès lors que trois conditions cumulatives sont réunies :

• l’avis porte sur le même bien ;
• il a été émis dans les mêmes conditions ;
• il est toujours en cours de validité, cette durée étant précisée dans l’avis lui-même (12 mois dans la majorité des cas).

La mesure vise à alléger les démarches administratives des titulaires du droit de préemption en évitant la sollicitation systématique d’un nouvel avis des Domaines lorsque celui déjà obtenu demeure pertinent au regard de l’opération envisagée.

On relèvera que les juges du fond avaient déjà autorisé la réutilisation de l’avis, en estimant que les conditions de la consultation préalable du service des domaines avant édiction de la décision de préemption n’étaient pas de nature à priver le titulaire du droit de préemption, l’auteur de la déclaration d’intention d’aliéner ni même l’acquéreur évincé de la garantie liée à une estimation indépendante, précise et actuelle de la valeur du bien, et n’avait pas eu d’influence sur le sens de la décision prise (CA Bordeaux, 26 avril 2018, 16BX00454 ; TA Guyane, 24 octobre 2024, n°2204628).

Le décret n° 2026-803 du 20 août 2026 portant adoption de la Stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte (SNGITC) 2025-2030 a été publié au Journal officiel le 21 août 2026. La nouvelle stratégie constitue désormais le cadre national de référence pour l’adaptation de la bande côtière aux effets du changement climatique.

Elle s’inscrit dans la continuité de la première SNGITC adoptée en 2012 et des deux programmes d’actions qui l’ont suivie, pour les périodes 2012-2015 et 2017-2019. La nouvelle stratégie comprend cinq axes, dix-sept actions et soixante mesures, assortis d’indicateurs de suivi.

Au-delà de cette présentation générale, plusieurs évolutions méritent une attention particulière.

L’État veut désormais couvrir l’ensemble des territoires exposés

L’une des évolutions les plus significatives de la SNGITC 2025-2030 concerne l’identification des communes exposées au recul du trait de côte.

La stratégie fixe pour objectif d’intégrer l’ensemble des communes littorales concernées par le recul du trait de côte au dispositif du « décret-liste ». Elle prévoit notamment, à l’horizon 2027, l’intégration des communes identifiées comme comptant plus de trente biens menacés à l’horizon 2050.

Cette orientation marque une évolution de la logique issue de la loi Climat et Résilience. La démarche d’adaptation tend désormais à ne plus dépendre exclusivement de l’initiative des communes : l’objectif affiché par l’État est celui d’une couverture de l’ensemble des territoires identifiés comme exposés.

Cette évolution est loin d’être neutre pour les collectivités et groupements. L’inscription au décret-liste conditionne en effet l’accès à plusieurs dispositifs spécifiques prévus par le code de l’urbanisme, notamment l’élaboration de cartes locales et la prise en compte du recul du trait de côte dans les documents d’urbanisme.

La généralisation de l’identification des communes devrait donc conduire à une généralisation des démarches de cartographie et, à terme, à une intégration accrue du risque dans la planification territoriale.

Cette extension annoncée du nombre de communes intégrées au décret liste conduira également à terme à renforcer l’information des acquéreurs et locataires quant à l’exposition au recul du trait de côte, ce qui pourrait renforcer sa prise en compte, pour l’instant insuffisante, par le marché immobilier littoral.

Cartographier davantage et diffuser mieux : une avancée bienvenue

La SNGITC fait de la connaissance et de la cartographie du recul du trait de côte un axe majeur de son programme d’actions.

Les cartes locales doivent permettre d’identifier l’exposition des territoires selon deux horizons : de 0 à 30 ans et de 30 à 100 ans. Elles constituent le support indispensable à la construction des trajectoires locales d’adaptation et à leur traduction dans les documents d’urbanisme.

Sur ce point, l’État confirme son accompagnement financier : il peut prendre en charge jusqu’à 80% du coût d’élaboration des cartes locales.

La stratégie va également plus loin sur la diffusion des informations. Elle prévoit notamment d’assurer la diffusion des cartes locales intégrées aux documents d’urbanisme sur le Géoportail de l’urbanisme, Géorisques et Géolittoral. Cette orientation mérite d’être saluée. L’efficacité d’une politique d’adaptation suppose en effet que l’information sur l’exposition soit non seulement produite, mais également accessible et cohérente entre les différents outils publics. Cette question est d’autant plus importante que certaines situations d’exposition au recul du trait de côte ne sont aujourd’hui pas nécessairement identifiées de manière homogène dans les différentes plateformes nationales.

La stratégie fait donc de l’amélioration, de la mutualisation et du partage de la connaissance un véritable axe de politique publique. Elle prévoit notamment de renforcer les observatoires, les données d’observation et les outils de diffusion.

L’enjeu des prochaines années sera ainsi de passer d’une multiplication des données à une information effectivement homogène, accessible et exploitable par les collectivités, les propriétaires, les professionnels et les services de l’État.

Enfin une approche à l’échelle du phénomène : la cellule hydro-sédimentaire

La SNGITC opère également un changement d’échelle particulièrement intéressant.

Elle prévoit que les stratégies locales soient préférentiellement établies de manière à couvrir l’intégralité d’une ou plusieurs cellules hydro-sédimentaires. Cette approche paraît particulièrement cohérente avec la réalité physique du recul du trait de côte. Le phénomène ne s’arrête évidemment ni à la limite d’une commune ni à celle d’un établissement public de coopération intercommunale.

Une intervention réalisée sur un secteur du littoral peut avoir des conséquences sur les territoires voisins, notamment en matière de dynamique sédimentaire. La stratégie prend donc acte de la nécessité d’une gestion dépassant les frontières administratives.

Lorsque le périmètre pertinent dépasse celui d’une seule autorité compétente en matière de GEMAPI, la SNGITC prévoit que des conventions puissent permettre de coordonner les engagements des différentes autorités concernées. Elle suppose toutefois que les collectivités concernées par une même cellule hydro-sédimentaire parviennent à coordonner leurs stratégies, leurs investissements et leurs trajectoires d’adaptation.

La Région fait progressivement son entrée dans la gouvernance du recul du trait de côte

La place accordée aux régions constitue une autre évolution notable.

La SNGITC prévoit qu’à l’échelle régionale, un travail d’animation et de coordination puisse aller jusqu’à la définition de lignes directrices partagées entre les différents acteurs. Elle prévoit également de faire figurer des objectifs de gestion du trait de côte dans les SRADDET ou les SAR et, plus largement, dans les documents de planification régionale.

Il ne s’agit pas pour autant de reconnaître aux régions une nouvelle compétence générale en matière de recul du trait de côte. Le texte laisse plutôt entrevoir l’entrée progressive de la région dans la gouvernance du phénomène, par l’animation, la coordination et la planification.

Cette évolution devra être suivie avec attention. Elle pourrait contribuer à dépasser les démarches conduites territoire par territoire et à favoriser une cohérence régionale des trajectoires d’adaptation, sans pour autant modifier, à ce stade, la répartition des compétences entre l’État, les régions, les communes et les autorités compétentes en matière de GEMAPI.

Les stratégies locales sont confortées, mais leur portée juridique reste à préciser

La SNGITC confirme l’importance des stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte. Elles constituent l’un des principaux outils permettant aux territoires de définir une trajectoire d’adaptation tenant compte de leurs caractéristiques, de leurs enjeux et des dynamiques propres à leur littoral.

La difficulté tient toutefois à leur statut juridique. Si la loi reconnaît désormais expressément ces stratégies, elle ne précise pas leur articulation avec les autres documents de planification, notamment les SCoT et les PLU(i). Elles ne disposent donc pas d’une place clairement définie dans la hiérarchie des normes de l’urbanisme comparable à celle de ces documents.

La doctrine les rattache ainsi à la catégorie du « droit souple » : elles constituent des documents de référence et d’orientation, dont la fonction première est de guider l’action publique, sans être directement opposables aux documents d’urbanisme. Cette qualification ne signifie toutefois pas qu’elles seraient dépourvues de toute portée juridique.

La jurisprudence administrative confirme cette nuance. Dans un arrêt du 21 février 2023, n° 21TL00405, la cour administrative d’appel de Toulouse a notamment pris en considération les préconisations d’une stratégie régionale de gestion intégrée du trait de côte dans l’appréciation des mesures de protection contre l’érosion. Cette décision illustre la capacité de telles stratégies à constituer des documents de référence dans le raisonnement du juge.

Surtout, dans un arrêt du 30 mai 2023, n°21TL01532, la même cour a jugé que certaines prescriptions figurant dans une stratégie régionale, notamment l’interdiction des ouvrages de « protection dure » dans certaines zones, revêtaient un caractère impératif et constituaient, dès lors, des dispositions à valeur réglementaire. La Cour les a annulées au motif que leur auteur ne disposait pas de la compétence nécessaire pour édicter une telle interdiction.

Ces décisions invitent ainsi à ne pas confondre absence d’opposabilité directe et absence de portée juridique. Les stratégies locales demeurent des instruments d’orientation relevant du droit souple, mais leurs effets ne sont pas neutres : elles peuvent être prises en considération par le juge et, lorsque leur contenu revêt un caractère impératif, certaines de leurs dispositions peuvent être regardées comme ayant une portée réglementaire.

La SNGITC ne lève pas cette difficulté. Il conviendra donc de continuer à distinguer leur fonction de programmation et d’orientation de leur éventuelle portée juridique à l’égard des documents d’urbanisme et des décisions individuelles. Leur place exacte dans le contentieux de l’urbanisme et de l’aménagement littoral demeure, sur ce point, appelée à être précisée par la jurisprudence.

L’État semble vouloir réinvestir la coordination des démarches locales

Un autre élément mérite d’être relevé : l’organisation prévue par la stratégie pour accompagner les collectivités.

La SNGITC prévoit que des référents désignés par les DREAL et les DEAL soient chargés de la coordination de l’action de l’État en faveur de la gestion intégrée du trait de côte et de la bande côtière. Ces référents doivent notamment assurer le suivi de l’action des collectivités, en particulier pour l’élaboration et la mise en œuvre des stratégies locales, la réalisation des cartographies du recul du trait de côte et leur intégration dans les documents d’urbanisme.

Les DDT(M) sont également appelées à participer à cet accompagnement.

Pour les opérations complexes, la stratégie prévoit par ailleurs la mobilisation de la démarche « Atelier des territoires », conçue comme une offre d’ingénierie territoriale permettant d’accompagner les collectivités dans leurs démarches de gestion intégrée. Cette démarche est bienvenue, tant les projets d’adaptation nécessitent en amont des études et diagnostics approfondis, souvent longs et coûteux pour les collectivités.

Cette organisation pose une question institutionnelle.

Depuis la loi Climat et Résilience et les évolutions intervenues en 2022, la mise en œuvre opérationnelle de l’adaptation a progressivement reposé sur les collectivités et les établissements publics compétents, notamment dans le cadre de la GEMAPI et des stratégies locales.

La nouvelle SNGITC semble parallèlement faire réapparaître plus nettement l’État dans la coordination et le suivi de ces démarches.

Il faudra donc observer si cette organisation demeure une fonction d’accompagnement et de coordination ou si elle conduit, dans les prochaines années, à un réinvestissement plus substantiel de l’État dans la définition et le pilotage des stratégies locales.

Des outils fonciers mobilisés, mais des questions demeurent sur la recomposition

La recomposition spatiale constitue l’un des leviers importants de la nouvelle stratégie. La SNGITC encourage la mobilisation des outils fonciers, notamment les acquisitions, le droit de préemption et l’intervention des établissements publics fonciers.

Cet axe de la stratégie interpelle cependant à plusieurs titres.

On peut s’étonner  tout d’abord qu’elle ne consacre aucun développement à l’expropriation, alors même que le Code de l’expropriation vise expressément l’expropriation des biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans. L’article L. 322-6-1 prévoit en outre, depuis l’ordonnance du 6 avril 2022, l’application des modalités d’indemnisation prévues par le code de l’urbanisme, intégrant notamment la possibilité d’une décote.

La stratégie reste également peu précise sur la valorisation des biens littoraux à acquérir. Au-delà des mécanismes prévus par les textes, les méthodes concrètement mobilisées et les retours d’expérience demeurent encore limités.

Plus encore, il convient de s’interroger sur la focale retenue : les territoires menacés doivent ils porter l’effort sur les acquisitions des biens impactés ou sur les acquisitions foncières d’anticipation s’inscrivant dans une stratégie de recomposition spatiale ?

En outre, la SNGITC n’évoque nullement l’incidence de cette stratégie d’acquisition sur les valeurs foncières des biens impactés Un tel axe pourrait induire, de la part des propriétaires ou acheteurs, des stratégies d’anticipation d’un soutien public aux acquisitions de biens impactés, aboutissant à maintenir artificiellement les prix des biens menacés. A cet égard, l’absence d’effet automatiques des dispositifs de décote sur les valeurs est amplement abordé dans l’ouvrage consacré à ce sujet que nous cosignons avec Isidro Perez Mas et Clara Perez : “Recul du trait de côte et immobilier littoral, Adaptation, outils juridiques et évaluation immobilière” Editions Le Moniteur – Septembre 2026.

Enfin, si les PPA ne sont pas expressément mentionnés, leur absence ne saurait être interprétée comme la fin de cet outil. La logique de projet territorial et de contractualisation portée par la SNGITC apparaît au contraire compatible avec leur mobilisation, dans le prolongement des discussions actuellement engagées dans plusieurs territoires littoraux.

Les solutions fondées sur la nature deviennent la réponse privilégiée : les ouvrages « durs » sur la sellette ?

La SNGITC 2025-2030 marque une nette inflexion en faveur des solutions fondées sur la nature, désormais placées au cœur de la stratégie d’adaptation, aux côtés de la recomposition et de la relocalisation des activités et des biens lorsque leur maintien sur place n’est plus soutenable.

La stratégie privilégie ainsi, lorsque les conditions le permettent, l’accompagnement des dynamiques naturelles et la restauration des fonctionnalités des écosystèmes littoraux. Cette orientation concerne notamment les opérations de rechargement sédimentaire, qui doivent être appréciées au regard de leur pertinence, de leurs effets sur les dynamiques sédimentaires, de leur soutenabilité dans le temps et de leur cohérence avec la trajectoire d’adaptation du territoire.

Les ouvrages de protection ne sont pour autant pas abandonnés. Leur maintien ou leur réalisation doit toutefois être apprécié au regard des enjeux protégés, de leur efficacité, de leurs impacts sur les dynamiques littorales et de leur inscription dans une trajectoire d’adaptation à long terme. Le changement de doctrine est donc réel : l’État privilégie désormais, lorsque cela est possible, soit les solutions fondées sur la nature, soit la recomposition et la relocalisation.

Cette orientation appelle toutefois une réserve. Dans certains territoires, les solutions fondées sur la nature peuvent ne pas offrir une réponse suffisante au regard de l’intensité de l’érosion ou de la configuration du littoral. L’ouvrage de protection demeure alors la seule solution permettant effectivement de protéger les biens et les populations exposés. Or, à la lecture de la SNGITC, les possibilités de soutien financier apparaissent davantage orientées vers les démarches d’adaptation et les solutions fondées sur la nature que vers le financement pérenne des ouvrages de défense. Le risque est donc de laisser à la charge des collectivités compétentes un effort financier particulièrement important lorsque la protection demeure indispensable. À l’inverse, la relocalisation, présentée comme une autre voie d’adaptation, se heurte dans certains territoires à une contrainte tout aussi concrète : l’absence de foncier disponible en arrière-littoral.

Cette orientation ne modifie toutefois pas la répartition des compétences. La SNGITC fixe une doctrine nationale d’adaptation, sans remettre en cause la compétence GEMAPI confiée aux intercommunalités depuis le 1er janvier 2018. Il n’y a donc, sur ce point, rien de véritablement nouveau : les collectivités compétentes demeurent responsables des choix opérationnels concernant le maintien, l’adaptation ou l’abandon des ouvrages.

Un effort réel de recensement des financements, mais toujours pas de fonds dédié

Le financement constitue le cinquième axe de la SNGITC.

La stratégie recense les nombreux dispositifs susceptibles d’être mobilisés pour financer l’adaptation : crédits de l’État, Fonds vert, contrats de plan État-région, financements européens, interventions des agences de l’eau, Banque des Territoires, établissements publics fonciers, financements des collectivités et, plus largement, financements privés.

Elle cherche ainsi à améliorer la lisibilité des dispositifs existants et à faciliter leur mobilisation.

Mais c’est précisément ici que se trouve l’une des principales limites de la nouvelle stratégie.

La SNGITC ne crée pas de fonds national spécifiquement consacré au recul du trait de côte ou à l’érosion côtière.

Le constat est d’autant plus important que le coût de l’adaptation ne se limite pas à l’élaboration des cartes locales. Il concerne également l’acquisition des biens, la maîtrise foncière nécessaire à la recomposition spatiale, la relocalisation des activités et équipements, la recomposition des espaces urbanisés, la réalisation d’aménagements et, le cas échéant, la renaturation des espaces libérés.

La stratégie améliore donc la connaissance des financements mobilisables sans créer, à ce stade, le mécanisme financier spécifiquement dédié à la recomposition des territoires littoraux que plusieurs acteurs appellent de leurs vœux.

C’est probablement l’une des principales questions laissées ouvertes par le nouveau texte.

Une stratégie plus opérationnelle, mais qui devra encore trouver sa traduction juridique et financière

La SNGITC 2025-2030 marque incontestablement une nouvelle étape.

Elle ne se limite plus à améliorer la connaissance du phénomène. Elle cherche à organiser une véritable trajectoire d’adaptation des territoires, à généraliser progressivement l’identification des communes exposées, à accélérer la réalisation des cartes locales et à mieux articuler les différentes échelles de décision.

Elle fait également émerger plusieurs évolutions institutionnelles : développement d’une approche à l’échelle des cellules hydro-sédimentaires, coordination entre autorités GEMAPI, entrée progressive des régions dans la gouvernance du sujet et réinvestissement des services de l’État dans l’accompagnement des démarches locales.

Mais ces avancées font aussi apparaître de nouvelles difficultés.

La place des stratégies locales dans la hiérarchie des normes reste incertaine. L’articulation entre cartes locales, documents d’urbanisme et plans de prévention des risques devra être précisée en pratique. La mobilisation des outils fonciers devra être adaptée aux opérations de recomposition les plus complexes. Et surtout, les collectivités devront disposer de moyens financiers à la hauteur des trajectoires d’adaptation qui leur sont désormais demandées.

La nouvelle stratégie apporte donc davantage de données, de méthode, d’ingénierie et de coordination. Reste désormais à savoir si ces instruments permettront de passer effectivement de la connaissance du recul du trait de côte à l’adaptation des territoires exposés.

Sur ce dernier point, l’absence d’un financement national spécifiquement consacré à l’érosion côtière demeure le principal angle mort de la SNGITC 2025-2030. Un constat que l’on connaissait déjà : en l’absence de financement dédié, l’adaptation repose encore largement sur les budgets propres des communes et intercommunalités compétentes.

Une question ? Si vous êtes concernés par ces évolutions, ou si vous souhaitez bénéficier d’informations, d’une formation ou d’un accompagnement juridique sur vos projets littoraux, le cabinet Thomé Heitzmann Avocats se tient à votre disposition.

Urbanisme : le deuxième “méga-décret” de simplification est publié ! Quatre mesures majeures à retenir pour les collectivités et les acteurs de l’aménagement :

📌 Permis d’aménager : un critère unique à compter du 28 septembre 2026
Le recours au permis d’aménager reposera désormais uniquement sur l’existence d’espaces ou d’équipements communs à au moins deux lots. Le critère lié à la localisation du projet (site patrimonial remarquable, abords de monument historique, site classé ou inscrit) disparaît.

📌 Préemption : un recours allégé aux avis des Domaines
Lorsqu’un avis des Domaines, toujours valable, a été rendu avant la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), il ne sera plus nécessaire d’en solliciter un nouveau. Une mesure qui simplifie et accélère les procédures de préemption.

📌 Pérennisation de mesures issues des Jeux Olympiques et Paralympiques
Plusieurs dispositifs dérogatoires expérimentés pour la préparation des Jeux, notamment en matière de procédures d’urbanisme et d’aménagement, sont intégrés au droit commun afin de simplifier durablement la réalisation des projets de territoire.

📌 Habitat indigne : des pouvoirs renforcés pour les maires
Le décret renforce les moyens d’action des maires pour intervenir plus efficacement face aux situations d’habitat indigne, en simplifiant certaines procédures et en facilitant la mise en œuvre de leurs pouvoirs de police.

La publication du deuxième “méga-décret” de simplification, au Journal officiel du 28 juillet 2026, marque une nouvelle étape dans la simplification des procédures administratives, avec des effets concrets pour les collectivités territoriales, les aménageurs et l’ensemble des acteurs de la fabrique de la ville.

Quels enjeux pour les acteurs des territoires ?

✔️ Des procédures d’autorisation d’urbanisme plus simples et plus lisibles ;

✔️ Une réduction des situations de « permis d’aménager sans travaux » et une plus grande fluidité des opérations foncières et d’aménagement ;

✔️ Des procédures de préemption accélérées grâce à l’allègement du recours aux avis des Domaines ;

✔️ La pérennisation de mesures de simplification issues des Jeux Olympiques et Paralympiques, au bénéfice des futurs projets d’aménagement ;

✔️ Un renforcement des outils des collectivités pour lutter contre l’habitat indigne.

Cette réforme confirme la volonté des pouvoirs publics de faciliter la conduite des projets urbains tout en sécurisant l’action des collectivités. Une analyse plus approfondie des différentes mesures et de leurs incidences pratiques pour les acteurs publics et privés méritera d’y revenir à la rentrée.

Sources: https://www.ecologie.gouv.fr/presse/publication-dun-deuxieme-mega-decret-simplification-collectivites-territoriales

À l’occasion des 40 ans de la loi Littoral, Romain Thomé, avocat associé, et Hugo Vangrevelynghe, élève-avocat et docteur en droit public, ont eu le plaisir de participer à deux journées d’étude organisées par le CNFPT Provence-Alpes-Côte d’Azur, le 23 juin, puis par le CNFPT Hauts-de-France, le 3 juillet 2026.

Une diversité d’intervenants

Ces rencontres ont réuni un large panel d’acteurs investis dans les politiques littorales : agents des collectivités territoriales, services de l’État (DDTM), Conservatoire du littoral, Parcs naturels régionaux, élus, universitaires et praticiens. Une diversité d’intervenants qui témoigne du caractère transversal des enjeux liés à l’aménagement et à la protection du littoral.

L’avenir de la loi Littoral

Alors que le Parlement s’interroge actuellement sur l’opportunité de faire évoluer ce texte emblématique, ces échanges ont permis de confronter les regards des praticiens, des collectivités, des services de l’État et du monde universitaire sur les enjeux contemporains de sa mise en œuvre. Les débats ont, en outre, revêtu une dimension toute particulière en présence de Guy Lengagne, ancien ministre de la Mer et considéré comme le « père » de la loi Littoral, dont le témoignage a permis de revenir sur la genèse et l’esprit de cette loi fondatrice.

À cette occasion, Hugo Vangrevelynghe a animé les deux journées en ouvrant les échanges autour de la thématique « La loi Littoral : entre théorie et pratique territoriale ».

Cette intervention a permis de revenir sur les grands principes de la loi de 1986 et sur le rôle déterminant de la jurisprudence administrative, qui a progressivement précisé les notions essentielles de la loi – continuité de l’urbanisation, agglomérations et villages, espaces proches du rivage ou encore secteurs déjà urbanisés – façonnant ainsi son application concrète par les collectivités territoriales.

Romain Thomé est ensuite intervenu sur le thème « Loi Littoral et recul du trait de côte », afin de présenter les profondes évolutions introduites par la loi Climat et Résilience.

Son intervention a notamment porté sur les nouveaux outils mis à la disposition des territoires littoraux pour anticiper et accompagner les effets du recul du trait de côte : cartographie de l’exposition, adaptation des documents d’urbanisme, évolution des règles de constructibilité, outils fonciers et dispositifs favorisant la recomposition territoriale.

La loi Littoral, un texte vivant

Au-delà des évolutions juridiques, ces deux journées ont surtout illustré la nécessité d’un dialogue constant entre les acteurs de terrain, les services de l’État, le monde universitaire et les praticiens du droit. Quarante ans après son adoption, la loi Littoral demeure un texte vivant, dont l’application continue d’évoluer sous l’effet de la jurisprudence comme des nouveaux défis liés au changement climatique.

Saisi d’une QPC transmise par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel déclare conforme à la Constitution la seconde phrase du 2° de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sous une réserve d’interprétation stricte : dans une ZAC multi-sites, la dimension des réseaux ne s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de la zone que si les différents sites dépendent d’une capacité commune ; dans le cas contraire, l’appréciation se fait site par site.

Les faits

Dans le cadre d’une procédure d’expropriation portant sur des parcelles incluses dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) à configuration multi-sites, le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine a soumis une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. L’instance opposait des propriétaires expropriés à la société publique locale d’aménagement Territoires publics.

Par un arrêt du 10 avril 2026 (n° T 26-40.002), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé la question sérieuse et l’a renvoyée au Conseil constitutionnel, retenant que l’interprétation jurisprudentielle applicable aux ZAC multi-sites conférait à la disposition contestée une portée nouvelle par rapport à ce qu’avait examiné le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985.

Les requérants contestaient la règle selon laquelle, lorsque des terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Appliquée à une ZAC multi-sites, cette règle permettrait selon eux à l’expropriant d’écarter la qualification de terrain à bâtir pour une parcelle pourtant située dans un secteur juridiquement constructible et correctement desservie par les réseaux, au seul motif qu’un autre site de la ZAC ne serait pas suffisamment équipé.

La solution

Par sa décision n° 2026-1206 QPC du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel déclare la disposition contestée conforme à la Constitution, tout en formulant une réserve d’interprétation. Le Conseil reconnait que l’objectif du législateur de ne pas laisser le seul projet de l’expropriant valoriser le terrain à l’expropriation répond à un motif d’intérêt général. Cependant, il pose une distinction géographique et technique décisive pour les ZAC multi-sites. Dans ce cas particulier, la dimension des réseaux ne s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de la zone que si les différents sites ont vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune.

Le Conseil constitutionnel rappelle par ailleurs que la charge de la preuve de l’insuffisance des réseaux incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726). Le propriétaire exproprié ne peut donc se voir opposer une présomption d’inconstructibilité.

Les apports et interrogations 

➡️Protection de l’exproprié
La réserve d’interprétation évite que la structure multi-sites d’une ZAC conduise à écarter la qualification de terrain à bâtir pour un sous-secteur pourtant suffisamment desservi

➡️Critère déterminant : réseaux communs
La clef d’articulation est désormais l’existence ou non d’une capacité commune ou d’un réseau partagé entre les sites ; une question de fait soumise au contrôle du juge du fond

➡️Charge de la preuve
Il appartient à l’expropriant de rapporter la preuve de l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-22.726) : la décision du Conseil constitutionnel confirme et conforte cette règle

❓Questions en suspens
La décision n’épuise pas toutes les difficultés : comment définir précisément la « capacité commune » lorsque les réseaux sont partiellement mutualisés ?

La conclusion

La décision n° 2026-1206 QPC du 19 juin 2026 apporte une clarification structurante pour les opérations d’aménagement impliquant des ZAC multi-sites. Les aménageurs publics devront impérativement vérifier, dès la constitution du dossier de création et dans la perspective de procédures d’expropriation, si leurs sites dépendent d’une capacité de réseaux commune ou restent isolés les uns des autres. A défaut, le recours à l’appréciation globale des réseaux pourra être contesté avec succès devant le juge de l’expropriation.

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Territoires littoraux : le cadre juridique et financier de l’adaptation au recul du trait de côte se précise

Le Gouvernement poursuit la structuration du cadre juridique et financier d’adaptation des territoires littoraux au recul du trait de côte.

Deux évolutions majeures doivent être relevées :

✅la reconduction du Fonds vert 2026 dédié à l’adaptation des territoires littoraux ;

✅la publication du décret n°2026-275 du 15 avril 2026 relatif au mécanisme de consignation des constructions situées dans les zones exposées à l’érosion côtière.

Ces dispositifs s’inscrivent dans la continuité de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » et de l’ordonnance n°2022-489 du 6 avril 2022.

Ce qu’il faut retenir :

🔰Un Fonds vert structuré autour de 3 axes :

• un axe « connaissance » (observatoires du trait de côte, acquisition de données);
• un axe « planification » (cartes locales de projection à 30 et 100 ans, stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte);
• un axe « recomposition territoriale » (gestion souple, recomposition spatiale, projet partenarial d’aménagement, relocalisation de campings).

Avec des taux de financement pouvant atteindre :
✔️ jusqu’à 80 % des coûts liés aux cartes locales de projection du recul du trait de côte
✔️ jusqu’à 50 % pour les stratégies locales, études de recomposition, actions de gestion souple, Projet Partenarial d’Aménagement (PPA) et opérations de relocalisation

Les collectivités devront donc assurer une participation minimale au financement des projets.

🔰Le PPA n’est pas systématiquement obligatoire

Le PPA devient central pour les opérations lourdes de recomposition territoriale.

En revanche :

• les cartes locales,
• les stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte,
• et les actions de gestion souple peuvent être financées indépendamment d’un PPA.

🔰Une nouvelle obligation de consignation pour certaines constructions

Le décret du 15 avril 2026 précise le mécanisme applicable aux constructions nouvelles situées dans les zones exposées au recul du trait de côte à horizon 30-100 ans.

Pour rappel, en vertu de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, le propriétaire devra consigner une somme auprès de la Caisse des dépôts correspondant au coût prévisionnel :

• de démolition du bâtiment ;
• de remise en état du terrain.

L’objectif est d’éviter que ces coûts ne soient supportés par les collectivités en cas de défaillance du propriétaire.

🔰Une application conditionnée à l’intégration du risque dans les documents d’urbanisme

Le dispositif ne s’applique que :

• dans les communes inscrites sur le « décret liste » visé à l’article L. 321-15 du code de l’environnement,
• et après intégration des cartes d’exposition au recul du trait de côte dans les documents d’urbanisme.

🔰Un régime dérogatoire pour les autorisations d’urbanisme

En zone 30-100 ans, l’autorisation d’urbanisme devra mentionner le montant à consigner.

Le décret instaure à ce titre un régime dérogatoire au droit commun des autorisations d’urbanisme : le silence gardé par l’administration sur la demande de permis ne vaut pas acceptation tacite mais décision implicite de rejet.

Cette dérogation vise à sécuriser juridiquement le dispositif. En effet, une autorisation tacite ne permettrait pas de fixer le montant de la consignation, alors même que cette mention est obligatoire pour la délivrance du permis.

🔰Un risque financier qui demeure pour les collectivités

Le texte ne prévoit aucune indexation des sommes consignées sur l’inflation.

À terme, les montants réellement nécessaires pour démolir et renaturer les sites pourraient donc être supérieurs aux sommes provisionnées, avec un risque de reste à charge pour les collectivités.

Ces évolutions traduisent une montée en puissance des politiques de recomposition territoriale littorale, combinant désormais :

• outils de planification ;
• mécanismes financiers ;
• instruments fonciers et urbanistiques ;
• et obligations de sécurisation des coûts futurs de démolition.

Une politique d’adaptation ou une stratégie de gestion du recul du trait de côte en cours d’élaboration sur votre territoire ?

Une interrogation sur ces nouveaux dispositifs ?

Un besoin de formation de vos agents ou d’accompagnement dans la structuration de vos projets littoraux ?

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Comment « trouver le juste équilibre entre préservation du droit au recours, accélération des délais de jugement concernant les projets stratégiques et simplification du droit applicable » ?

Par lettres des 20 mars 2024 et 24 avril 2025, le Premier ministre a demandé au Conseil d’État d‘aider le Gouvernement à identifier des cas concrets de complexité normative appelant une simplification et de formuler des propositions relatives au régime contentieux des recours exercés à l’encontre des projets stratégiques, en vue de déterminer les modalités permettant de concilier le droit au recours, l’objectif d’accélération des délais de jugement et la simplification du droit.

À la suite de la note rendue par le Conseil d’État le 16 octobre 2025 [1], le Premier Ministre a adopté le décret n° 2026-302 du 21 avril 2026 relatif à la simplification de la procédure contentieuse en matière environnementale et à l’accélération de certains projets.

Ce décret crée à l’article R. 311-5 du code de justice administrative et aux articles R. 77-16-1 à R. 77-16-3 du même code un nouveau régime contentieux pour certains projets (développement des énergies décarbonées, infrastructures de transports, opérations d’intérêt national et grandes opérations d’urbanisme, souveraineté économique et industrielle et souveraineté alimentaire) et s’applique aux actes pris à compter du 1^er juillet 2026.

Ce texte donne compétence aux cours administratives d’appel pour connaître de ces litiges, leur impartit un délai de dix mois pour statuer et prévoit des règles de procédure contentieuse particulières.

Champ d’application du contentieux des projets stratégiques :

L’article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative, définit le champ d’application du nouveau régime institué.

Rationae materiae, ce nouveau régime porte sur les litiges relatifs à « l’ensemble des actes de l’autorité administrative, y compris de refus, de prorogation ou de transfert, qui conditionnent, même pour partie, la construction, la réalisation, la mise en service, l’exploitation, la modification ou l’extension des projets suivants, y compris leurs ouvrages et travaux connexes » :

• Au titre du développement des énergies décarbonées :

➡️Eoliennes constituant des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ;

➡️Ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire photovoltaïque d’une puissance égale ou supérieure à 5 MW ;

➡️Installations hydroélectriques d’une puissance égale ou supérieure à 1 MW ;

➡️Installations de méthanisation de déchets non dangereux ou de matière végétale brute, à l’exclusion des installations de méthanisation d’eaux usées ou de boues d’épuration urbaines lorsqu’elles sont méthanisées sur leur site de production ;

➡️Gîtes géothermiques à l’exclusion des activités de géothermie de minime importance (article L. 112-2 du code minier) ;

➡️Ouvrages des réseaux publics de transport et de distribution d’électricité de raccordement de ces installations de production d’électricité et ouvrages inscrits au schéma régional de raccordement au réseau des énergies renouvelables (article L. 342-3 du code de l’énergie), ainsi que les autres ouvrages qui relèvent du réseau public de transport et les postes électriques ;

➡️Décisions prises en application de l’article 28 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (ordre de classement des demandes de raccordement au réseau de transport ou de distribution de projets d’installations de production et d’opérations de modifications d’installations industrielles) ;

➡️Unités de production de carburants d’aviation durables et de carburants de synthèse pour l’aviation à faible intensité de carbone (points 7 et 13 de l’article 3 du règlement (UE) 2023/2405 du Parlement européen et du Conseil du 18 octobre 2023 relatif à l’instauration d’une égalité des conditions de concurrence pour un secteur du transport aérien durable (ReFuelEU Aviation)) ;

• Au titre des infrastructures de transports :

Projets d’infrastructures de transport faisant l’objet d’une évaluation environnementale relevant des rubriques 5 (infrastructures ferroviaires) 6 (infrastructures routières), 7 (transports guidés de personnes), 8 (aérodromes) et 9 (infrastructures portuaires, maritimes et fluviales) de la nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, ou leurs ouvrages et travaux connexes faisant l’objet d’une telle évaluation, y compris lorsque de tels ouvrages et travaux relèvent d’autres rubriques, lorsque le montant des dépenses prévisionnelles du projet, apprécié au moment de la première autorisation relative à celui-ci, est supérieur à cinq millions d’euros hors taxe ;

• Au titre de la souveraineté alimentaire :

➡️Projets qui nécessitent des installations, ouvrages, travaux ou activités (rubriques 1.1.2.0, 1.2.1.0, 1.2.2.0, 1.3.1.0, 3.2.3.0 et 3.2.5.0 de la nomenclature annexée à l’article R. 214-1 du code de l’environnement), et poursuivent, à titre principal, une finalité agricole (culturale, sylvicole, aquacole ou d’élevage) ;

➡️Projets qui nécessitent une installation d’élevage (rubriques 2101, 2102, 2110, 2111, 2112, 2130 ou 3660 de la nomenclature prévue par l’article R. 511-9 du code de l’environnement) ;

• Au titre de la souveraineté économique et industrielle :

➡️Projets d’intérêt national majeur (article L. 300-6-2 du code de l’urbanisme) ;

➡️Projets comportant une installation relevant des régimes définis aux  articles L. 512-1 (ICPE soumises à autorisation) ou L. 512-7 du code de l’environnement (ICPE soumises à enregistrement) sur des bâtiments et terrains industriels (A du I de l’article 1500 du code général des impôts), lorsque le montant des dépenses prévisionnelles du projet, apprécié au moment de la décision d’autorisation ou d’enregistrement au titre des installations classées pour la protection de l’environnement, est supérieur à cinq millions d’euros hors taxe, ainsi que, le cas échéant, les aménagement et équipements directement liés à leur réalisation ;

• Au titre des opérations d’intérêt national et des grandes opérations d’urbanisme :

➡️Projets situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national, au sens de l’article L. 102-12 du code de l’urbanisme, et répondant aux objectifs de cette opération

➡️Projets situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (article L. 312-3 du code de l’urbanisme), et répondant aux objectifs de cette opération.

Cette délimitation résulte de la recommandation du Conseil d’Etat de :

• Ne pas se limiter à une approche cantonnée à la nature de l’acte pris [2];
• Soumettre à ce régime « non seulement les autorisations dont doivent faire l’objet les projets « stratégiques », mais également les éventuelles décisions « connexes » à ces autorisations, c’est-à-dire celles indispensables à la réalisation du projet et qui ne sont pas intégrées à l’autorisation de principe, notamment les décisions prises sur le fondement du code de l’urbanisme. […] L’efficacité du régime dérogatoire conduit donc plutôt à inclure dans ce régime, au-delà de l’autorisation de principe, les décisions subséquentes à l’autorisation, à cette autorisation» [3].

En revanche, il résulte de l’article 2 du décret que le nouveau régime ne s’applique pas :

• Aux litiges indemnitaires ;
• Aux litiges dont le Conseil d’Etat est compétent pour connaître en premier et dernier ressort ;
• Aux actes contractuels.

Rationae temporis, le décret s’applique aux actes relevant de son champ d’application pris à compter du 1^er juillet 2026. Les actes pris avant cette date restent régis, lorsqu’ils en relèvent, par les dispositions dans leur rédaction antérieure au décret (article 8).

Nouveau régime contentieux des projets stratégiques :

Le décret institue plusieurs règles procédurales applicables aux décisions administratives prises pour la réalisation de projets stratégiques.

• Compétence juridictionnelle :
  Les cours administratives d’appel sont compétentes pour connaître, en premier et dernier ressort, des litiges portant sur l’ensemble des actes précités (article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative ; également : article 6 du décret, article R. 811-1-1 du code de justice administrative).

• Représentation de l’Etat :
  Le préfet est habilité à présenter devant la cour administrative d’appel les mémoires et observations produits au nom de l’Etat lorsque le litige est né de l’activité des services de la préfecture et porte sur les projets précités au titre du développement des énergies décarbonées (a à f) et au titre de la souveraineté alimentaire (article 3 du décret).

• Cristallisation des moyens :
  Lorsque la juridiction est saisie d’un litige relevant du nouveau régime, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (article 4 du décret).

• Obligation de notification du recours :
  En cas de recours contentieux des tiers intéressés à l’encontre d’une décision relevant du champ d’application du nouveau régime ou refusant de retirer ou d’abroger un tel acte et en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un tel litige, l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier celui-ci à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de la décision par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du  dépôt du recours contentieux ou de la date d’envoi du recours administratif. L’obligation de notification s’applique également aux recours administratifs (article 5 du décret, article R. 77-16-1 du code de justice administrative).

• Mentions dans les actes soumis au nouveau régime :

➡️Les actes doivent préciser que les recours formés à leur encontre sont soumis à ce régime contentieux. Le décret indique cependant que l’absence de cette mention est sans incidence sur la légalité de ces actes (article 2 du décret, modifiant l’article R. 311-5 du code de justice administrative), comme le préconisait le Conseil d’État [4].

➡️L’affichage ou la publication de l’acte, ou la décision refusant de retirer ou d’abroger cet acte, doivent mentionner l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de la décision, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qui n’aurait pas été notifié (article 5 du décret).

• Absence d’effet interruptif d’un recours administratif :
  Le délai de recours contentieux contre les actes relevant du nouveau régime n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours administratif (article 5 du décret, article R. 77-16-2 du code de justice administrative).
• Délai de jugement :
  La cour administrative d’appel statue dans un délai de dix mois à compter de l’enregistrement de la requête. Aucune sanction n’est cependant prévue, le Conseil d’Etat ayant manifesté « son opposition à l’instauration de délais de jugement prescrits à peine de dessaisissement. »  [5](article 5 du décret, article R. 77-16-2 du code de justice administrative).

Ce régime, partiellement inspiré du contentieux de l’urbanisme et favorables aux acteurs publics et porteurs de projets, apparaît de nature à éviter de retarder la réalisation des projets stratégiques permettant le développement des énergies décarbonées, la souveraineté alimentaire, économique et industrielle, les projets stratégiques d’infrastructures de transports, les opérations d’intérêt national et les grandes opérations d’urbanisme [6].

[1] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale

[2] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 57, page 22.

[3] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 58, page 23.

[4] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 65, page 27.

[5] Conseil d’État, note n° 410040 du 16 octobre 2025 relative à la simplification des régimes contentieux applicables à certaines décisions en matière environnementale, point 43, page 19.

[6] Avant le 1^er juillet 2030, un comité de suivi associant des représentants du ministre de la justice et des ministres chargés de l’écologie, de l’industrie, des transports, de l’agriculture et de l’urbanisme ainsi que des représentants du Conseil d’Etat, des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel devra remettre au Premier ministre un rapport recensant, sur la base d’indicateurs précis, le nombre d’actes et de litiges régis par les dispositions du présent décret et dressant un bilan de leur mise en œuvre, notamment au regard de leurs conséquences sur l’activité des juridictions (article 8, II.).

Comment lever les freins pour mobiliser les biens des successions vacantes ?

Les immeubles concernés par une succession vacante représentent 22 % du stock immobilier total disponible sur le territoire (soit plus de 5 500 immeubles en 2022) !

Des impacts multiples pour les collectivités confrontées à l’abandon de certains bâtis :

❌Difficulté à mobiliser du foncier dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN)

❌Dégradation du bâti et risques pour la sécurité et la salubrité publique

❌Atteinte au patrimoine local

❌Incompréhension de la population

❌Coûts importants pour les collectivités (procédures, travaux…)

La loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 26 mars 2026 et publiée au Journal officiel, le 8 avril 2026.

Dans ce contexte, la présente loi a pour objectifs majeurs :

• La résorption des situations de blocage qui affectent certaines indivisions successorales,
• La résolution des difficultés engendrées par les successions vacantes.

Les mesures phares : 

✅Faciliter la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des « biens sans maîtres »

Le texte dispose que l’administration fiscale doit désormais transmettre au maire ou au président de l’EPCI, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens sans maître.

Cela concerne, d’une part, les immeubles faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (ou 10 ans sous certaines conditions) et pour laquelle :

• Aucun successible ne s’est présenté ;
• La commune justifie d’un doute légitime sur l’identité ou sur la vie du propriétaire.

Cette transmission d’informations concerne, d’autre part, les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de 3 ans (ou acquittées par un tiers).

✅Les pouvoirs élargis de la DNID es qualité de curateur.

Face à une succession est vacante validée par le Juge, c’est la Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) qui en assure la gestion.

Dans ce cadre, la loi prévoit :

• La possibilité pour la DNID, sous contrôle du Juge, de céder directement les immeubles d’une succession vacante.

Pour mémoire, jusqu’à présent, la DNID ne pouvait céder les immeubles d’une succession qu’à la condition que la cession préalable des biens meubles soit insuffisante pour apurer le passif.

• La possibilité pour la DNID de mandater un tiers afin de signer l’acte authentique de vente des immeubles d’une succession vacante.

✅Le renforcement de l’office du Juge judiciaire face aux situations de blocage

La loi a également pour vertu d’élargir les pouvoirs du juge:

• En cas d’urgence et lorsque l’intérêt commun le justifie, il peut autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis.
• L’intervention du Juge en matière de partage judiciaire est également élargie. Le juge peut ainsi recevoir, en cas de difficultés, des demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions, mais également des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

En conclusion, cette loi marque une avancée concrète pour :

✔️Remobiliser les biens abandonnés
✔️Répondre aux enjeux de sobriété foncière
✔️Favoriser la reconstruction de la ville sur elle-même

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