[DISTINCTION 🔝] Sortie des classements Energie, Environnement, Acteurs Publics édition 2024 !

En cette période où l’on regarde à la fois dans le rétroviseur (quelle année bien remplie !) et vers l’avenir (de beaux projets en cours !), nous avons reçu deux nouvelles réjouissantes cette semaine :

➡️L’attribution par l’EPF Ile-de-France des deux lots du marché de conseil et de représentation en justice de l’EPFIF en matière foncière et immobilière.

🏆 Le classement des Décideurs présentant le cabinet TH AVOCATS comme LEADER 2024 en MAÎTRISE FONCIERE.

Présent depuis de nombreuses années parmi les cabinets référencés par le magazine Décideurs dans le guide « Énergie, environnement, acteurs publics & entreprises, TH AVOCATS, pour cette nouvelle édition 2024, est distingué dans les catégories suivantes :

👉 MAÎTRISE FONCIÈRE – Incontournable
👉 DOMANIALITÉ PUBLIQUE – Forte notoriété
👉 COLLECTIVITÉS TERRITORIALES & ECONOMIE MIXTE – Forte notoriété
👉 URBANISME & AMÉNAGEMENT – Forte notoriété
👉 DROIT DES GRANDS ENSEMBLES (COPROPRIÉTÉ) – Forte notoriété
👉 DROIT DES BAUX – Forte notoriété
👉 DROIT DE L’EAU ET DE L’ASSAINISSEMENT – Pratique réputée
👉 ICPE, SITES ET SOLS POLLUÉS, FRICHES INDUSTRIELLES – Pratique réputée
👉 CONTRATS ADMINISTRATIFS ET CONTENTIEUX AFFÉRENTS – Pratique de qualité

🙏De nouveau, TH AVOCATS tient à remercier vivement l’ensemble de ses équipes toujours investies et engagées dans la réussite de l’ensemble de nos missions et projets ainsi que nos clients et partenaires qui nous renouvellent quotidiennement leur confiance pour accompagner leurs projets.

Commentaire de la décision du Conseil constitutionnel n° 2024-1112 QPC du 22 novembre 2024

Par une décision n° 2024-1112 QPC du 22 novembre 2024 (NOR : CSCX2431609S, JORF n°0277 du 23 novembre 2024, Texte n° 59), le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la constitutionnalité des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatives aux modalités d’exercice du droit de rétrocession.

L’article L. 421-1 du code de l’expropriation dispose que :

« Si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique. »

L’article L. 421-3 du même code prévoit toutefois, à peine de déchéance du droit de rétrocession, que :

« le contrat de rachat est signé et le prix payé dans le mois de sa fixation, soit à l’amiable, soit par décision de justice. »

Dans l’affaire ayant donné lieu à la décision commentée, une opération d’aménagement avait été déclarée d’utilité publique par un arrêté préfectoral du 8 novembre 1993.

Par acte notarié[1] du 1er août 1994, l’expropriant avait acquis des terrains situés dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique.

En l’absence d’affectation dans le délai prévu, le tribunal de grande instance de Thionville, par un jugement du 15 février 2013, en avait ordonné la rétrocession.

Le prix de rétrocession avait été fixé par un jugement du 14 novembre 2019, rectifié par un jugement du 19 mars 2020.

Le 13 octobre 2020, l’expropriant avait notifié aux intéressés la déchéance de leur droit de rétrocession en application de l’article L. 421-3 du code de l’expropriation.

Par une ordonnance du 3 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thionville a transmis à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité suivante.

« L’article L. 421-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique porte-t-il atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du Citoyen de 1789 ainsi que par l’article 1 du protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ? »

Après avoir déclaré irrecevable la question prioritaire de constitutionnalité en ce qu’elle alléguait la violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la Cour a considéré que la question, en ce qu’elle visait les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, présentait un caractère sérieux (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 septembre 2024, n° 24-40.013).

La Cour a d’abord rappelé la décision du Conseil constitutionnel n° 2012-292 QPC en date du 15 février 2013 selon laquelle:

« en instaurant le droit de rétrocession, le législateur a entendu renforcer ces garanties légales assurant le respect de l’exigence constitutionnelle selon laquelle l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être ordonnée que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique a été légalement constatée ».

Faisant application de l’intention du législateur telle qu’interprétée par le Conseil constitutionnel, la Cour de cassation a estimé que la disposition contestée était susceptible de priver d’effectivité l’exercice du droit de rétrocession et, par suite, de porter atteinte au droit de propriété, au motif que la sanction de déchéance s’appliquait nonobstant l’accomplissement de diligences par le titulaire du droit de rétrocession ou une éventuelle inertie de l’autorité expropriante.

La Cour a ensuite indiqué que cette atteinte pouvait être considérée comme disproportionnée au motif que le délai d’un mois paraissait incompatible avec les délais usuels d’établissement d’un acte authentique et, le cas échéant, de souscription d’un prêt bancaire.

La question a été transmise au Conseil constitutionnel le 10 septembre 2024, dans les conditions prévues à l’article 61-1 de la Constitution du 4 octobre 1958.

Après avoir siégé en audience publique le 13 novembre 2024 dans les locaux de la cour d’appel de Rennes[2], le Conseil constitutionnel a déclaré l’article L. 421-3 du code de l’expropriation conforme à la Constitution en formulant une réserve d’interprétation.

Le Conseil constitutionnel a d’abord observé que l’encadrement de l’exercice du droit de rétrocession par l’article L. 421-3 du code de l’expropriation vise à prévenir l’inaction de son titulaire.

Relevant que ce délai court, une fois que l’intéressé a fait valoir son droit de rétrocession, à compter d’un accord sur le prix ou une décision de justice, le Conseil constitutionnel en déduit que les dispositions contestées ne font pas obstacle, par elles-mêmes, à l’exercice du droit de rétrocession.

Dans le point 9 de sa décision, le Conseil constitutionnel pose néanmoins la réserve d’interprétation suivante : les dispositions de l’article L. 421-3 du code de l’expropriation ne peuvent être interprétées comme permettant la déchéance du droit de rétrocession lorsque le non-respect du délai prescrit n’est pas imputable à son titulaire.

Sous cette réserve, le Conseil constitutionnel considère que les dispositions de l’article L. 421-3 du code de l’expropriation ne privent pas de garanties légales les exigences constitutionnelles résultant de l’article 17 de la Déclaration de 1789, écarte le grief tiré de la méconnaissance de ces exigences et déclare conformes à la Constitution les dispositions contestées.

L’article 62 de la Constitution relatif à l’autorité des décisions du Conseil constitutionnel s’appliquant aux réserves d’interprétation[3], le juge judiciaire, compétent pour connaître des modalités d’exécution de la rétrocession (Tribunal des conflits, 12 janvier 1987, , Préfet de l’Aveyron, n° 2445 bis), devra tenir compte des diligences accomplies par le titulaire du droit de rétrocession et de l’éventuelle inertie de l’autorité expropriante.

Le juge devra écarter l’opposabilité de la déchéance dès lors que le défaut de signature du contrat de rachat ou de paiement du prix dans le mois de sa fixation n’est pas imputable au titulaire du droit de rétrocession.

[1] Le droit de rétrocession est applicable aux biens acquis par cession amiable après déclaration d’utilité publique (Cour de Cassation, Assemblée plénière, du 24 avril 1970, n° 68-10.927 ; Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 février 2001, n° 99-13.507) ou antérieurement à la déclaration d’utilité publique et dont il a été donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 septembre 2008, n° 07-13.972).

[2] Le Conseil constitutionnel a indiqué que : « Cette onzième audience publique hors les murs répond à la volonté du Président Laurent Fabius de faire mieux connaître le Conseil et ces « questions citoyennes » que sont les questions prioritaires de constitutionnalité. » (Conseil constitutionnel, Audience publique de question prioritaire de constitutionnalité : le Conseil constitutionnel siège à Rennes le 13 novembre 2024, Actualité, 28 octobre 2024).

[3] M. Guillaume, L’autorité des décisions du Conseil constitutionnel : vers de nouveaux équilibres ?, Nouveaux Cahiers du Conseil constitutionnel n° 30, Dossier : Autorité des décisions, janvier 2011.

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Vos missions :
✅Conseils en suivi de procédures administratives (préconisations stratégiques, rédactions de projets de décisions administratives, etc.)

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Sous la responsabilité d’un associé et en collaboration avec les avocats/juristes de l’équipe, et les partenaires du cabinet (financiers, urbanistes., économistes de l’aménagement.), vous serez amené à travailler sur des sujets contractuels en lien avec des opérations d’aménagement, de renouvellement urbain, des projets immobiliers publics et/ou privés.

Vos missions :

• Conseils portant sur des projets et opérations publiques (Choix du montage contractuel, du mode de gestion d’un site, d’un service public, définition des modalités de gouvernance, rédactions de contrats, de décisions administratives, etc.)
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• Assistance à la négociation et établissement de protocoles
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Poste à pourvoir dès janvier 2025

Localisation Rennes ou Paris

Formation en Master II Droit public (contrats publics)

Expérience souhaitée d’un 1 à 3 ans en droit des contrats public acquise en cabinet d’avocats.

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Par une ordonnance rendue le 15 mai 2024 dans le cadre d’un référé précontractuel, le Tribunal administratif de Montreuil s’est prononcé sur la régularité d’une procédure de mise en concurrence préalable mise en œuvre dans le cadre de la cession, avec charges, d’un bien immobilier de l’Etat. 

Dans le cadre de la cession du Stade de France, son propriétaire, l’Etat, a lancé deux procédures d’appel d’offres portant, pour l’une, sur la concession du Stade, et pour l’autre, sur la cession du Stade avec charges. Le groupement « Le Stade de France – notre bien commun » avait alors déposé un dossier de candidature pour l’acquisition du Stade. Son offre a été rejetée par l’Etat.

Le groupement a alors saisi le juge administratif par la voie d’un référé précontractuel (L. 551-1 du code de justice administrative) pour lui demander de reprendre la procédure de mise en concurrence organisée dans le cadre de la cession du Stade et d’annuler la décision de l’Etat par laquelle il avait rejeté l’offre du candidat.

Le juge administratif a décidé :

• Que la juridiction administrative était bien compétente en vertu des dispositions de l’article L. 3231-1 du code général de la propriété des personnes publiques qui disposent que tous les litiges relatifs aux cessions des biens immobiliers de l’Etat sont portés devant la juridiction administrative ;
• Que le juge des référés précontractuels n’était pas compétent, en l’espèce, pour statuer sur la demande présentée par le groupement. Le juge, après une analyse des conditions de la procédure de mise en concurrence et des modalités du futur contrat, et notamment des charges qui sont imposées au futur acquéreur, conclut que le contrat ne pouvait pas être qualifié de contrat de la commande publique (inexistence d’un « besoin » de l’Etat). Le juge des référés précontractuels n’étant compétent que dans le cadre des procédures impliquant des contrats de la commande publique, rejette logiquement sa compétence.

Cette décision rappelle que les procédures de mise en concurrence préalables à la conclusion d’un contrat passé par au moins une personne publique ne relèvent pas d’un seul et même régime. Il convient de distinguer :

• Les procédures de mise en concurrence mises en œuvre dans le cadre de la passation d’un contrat de la commande publique, soumises aux règles du code de la commande publique ;
• Les procédures de mise en concurrence mises en œuvre dans le cadre de la passation d’autres contrats « publics » (conventions d’occupation, cessions de biens immobiliers, etc.), qui sont librement organisées par les personnes publiques, à condition, d’une part, d’instaurer une concurrence effective, et, d’autre part, que le contrat concerné ne soit pas requalifiable en contrat de la commande publique, auquel cas les règles du code de la commande publique auront vocation à s’appliquer.

Rappelons, pour conclure, que la cession des biens immobiliers du domaine privé de l’Etat est obligatoirement consentie après publicité et mise en concurrence préalable (R. 3211-2 du code général de la propriété des personnes publiques). Ce n’est pas le cas des biens immobiliers du domaine privé des collectivités territoriales, qui peuvent néanmoins y procéder volontairement. 

Par un arrêt du 29 mai 2024[1], mentionné aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat a complété sa jurisprudence en matière de régularisation d’une déclaration d’utilité publique[2].

L’affaire portée devant le Conseil d’Etat concerne le projet de réalisation de la section Est de l’avenue du Parisis, entre la RD 301 à Groslay et la RD 84a à Bonneuil-en-France, sur le territoire de plusieurs communes situées dans le Département du Val-d’Oise. Cette opération a été déclarée d’utilité publique par un arrêté du Préfet du Val-d’Oise en date du 25 avril 2016.

Cet arrêté a été attaqué devant le Tribunal administratif de Versailles, qui en a prononcé l’annulation, laquelle a été confirmée par la Cour administrative d’appel de Versailles. Le Conseil d’Etat a cependant annulé l’arrêt de la Cour et a renvoyé l’affaire devant celle-ci. De nouveau, la Cour a confirmé le jugement rendu par le Tribunal administratif de Versailles et a rejeté les conclusions du Département sollicitant un sursis à statuer afin qu’il procède à la régularisation du vice entachant la légalité de la déclaration d’utilité publique identifié en première instance, tenant à l’insuffisance de l’évaluation socio-économique.

Le Département du Val-d’Oise s’est de nouveau pourvu en cassation. Le Conseil d’Etat a admis les conclusions du pourvoi du département du Val-d’Oise dirigées contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles en tant que cet arrêt s’est prononcé sur ses conclusions tendant à ce que puisse être prise une mesure de régularisation de l’enquête publique en procédant à une information du public sur les conditions de financement du projet de réalisation de la section est de l’avenue du Parisis.

Premièrement, après avoir rappelé le considérant de principe en la matière qu’il a légèrement complété[3], le Conseil d’Etat a précisé que l’appréciation du juge du fond « tant sur le caractère régularisable du vice que sur la mise en œuvre de ce pouvoir ou sur la fixation du délai pour procéder à cette régularisation est souveraine, sous réserve du contrôle par le juge de cassation de l’erreur de droit et de la dénaturation ». En posant ce principe, le Conseil d’Etat, qui a suivi les conclusions du rapporteur public dans cette affaire, aligne sa jurisprudence en matière de régularisation de la DUP avec celle relative à régularisation d’une autorisation d’urbanisme[4]. En l’espèce, la Haute juridiction a considéré que la cour a commis une erreur de droit et que le Département requérant était ainsi fondé à demander l’annulation de l’arrêt attaqué. Dans la mesure où l’affaire était portée pour la seconde fois en cassation, il appartenait alors au Conseil d’Etat de statuer définitivement au fond[5].

Deuxièmement, le Conseil d’Etat a précisé son office dans un tel contexte. S’il indique dans un premier temps qu’il lui appartient seulement, réglant l’affaire au fond, « de se prononcer sur les conclusions du département du Val-d’Oise tendant à ce qu’il soit sursis à statuer afin que puisse être prise une mesure de régularisation permettant de remédier à ce vice », il relève néanmoins que les juridictions du fond se sont uniquement prononcées sur le moyen tiré de l’insuffisance de l’étude économique et sociale et qu’il lui appartient par conséquent, en application de la jurisprudence Commune de Grabels, « avant de rechercher si cette illégalité est susceptible d’être régularisée et, le cas échéant, de préciser avant dire droit les modalités d’une régularisation, de se prononcer sur le bien-fondé des autres moyens qui avaient été invoqués par les demandeurs de première instance et sur lesquels la cour administrative d’appel ne s’est pas prononcée. »

 Dans ces conditions, le Conseil d’Etat a examiné et écarté les moyens tirés de l’insuffisance de l’étude d’impact, de l’incompatibilité avec le schéma directeur de la région d’Ile-de-France et a réservé, du fait des vices entachant l’évaluation socio-économique, l’examen du moyen tiré de l’erreur d’appréciation de l’arrêté attaqué s’agissant de l’utilité publique à sa prochaine décision[6].

A l’issue de l’examen de ces moyens, le Conseil d’Etat a estimé que le vice tenant à l’insuffisance de l’étude économique et sociale s’agissant des modalités de financement du projet présentait un caractère régularisable et a fixé les modalités de régularisation suivantes : « Le vice entachant la légalité de l’arrêté litigieux peut être régularisé par une décision du préfet du Val-d’Oise confirmant l’utilité publique du projet, qu’il devra à nouveau apprécier après réalisation par le département du Val-d’Oise, auquel elle incombe en vertu de l’article R. 1511-7 du code des transports en sa qualité de maître d’ouvrage du projet, d’une analyse des conditions de financement du projet conforme à l’article R. 1511-4 du code des transports, le cas échéant comme il a été dit au point 18 par la mention dans l’évaluation économique et sociale d’un financement de l’intégralité du projet par le département du Val-d’Oise sur ses fonds propres, et la mise en œuvre d’une information et participation du public dans les conditions prévues par les dispositions citées au point précédent. »

Le Conseil d’Etat a fixé un délai de douze mois au Département afin de procéder à cette régularisation.

[1] Conseil d’État, 29/05/2024, n° 467449

[2] Conseil d’État, 09/07/2021, n° 437634 ; Conseil d’Etat, 21/07/2022, n° 437634 ; Conseil d’Etat, 11/12/2023, n° 466593

[3] « Si le juge administratif, saisi de conclusions dirigées contre un arrêté déclarant d’utilité publique et urgents (DUP) des travaux et approuvant la mise en compatibilité de plans d’occupation des sols et de plans locaux d’urbanisme, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’une illégalité entachant l’élaboration ou la modification de cet acte est susceptible d’être régularisée, il peut, qu’il soit ou non saisi de conclusions en ce sens, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. »

[4] Conseil d’État, 28/12/2017, n° 402362

[5] Article L. 821-2 du code de justice administrative

[6] La réservation de l’appréciation du caractère d’utilité publique du projet à la seconde décision rendue à l’issue du sursis à statuer ayant été reconnue par la décision du Conseil d’Etat n° 465993 du 11 décembre 2023

La nomenclature annexée à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, fixant les catégories de projet soumis à évaluation environnementale systématique ou après un examen au cas par cas, a été modifiée par un décret n° 2024-529 du 10 juin 2024, publié au journal officiel le 11 juin 2024.

Quatre rubriques ont fait l’objet de modifications.

Tout d’abord, au titre de la rubrique 1, la rubrique 1 a) prévoit désormais que les élevages intensifs de volailles ou de porcs mentionnés par la rubrique 3660 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement ne sont plus soumis à évaluation environnementale systématique.

Également, la rubrique 1 e) fixe à présent des seuils à partir desquels les élevages intensifs mentionnés par la rubrique 3660 de la nomenclature des installations classés sont soumis à évaluation environnementale systématique :

« -de plus de 85 000 emplacements pour les poulets et 60 000 emplacements pour les poules ;

-de plus de 3 000 emplacements pour les porcs de production (de plus de 30 kg) ;

-de plus de 900 emplacements pour les truies. »

En outre, la rubrique 1 f) soumettant les projets de stockage géologique de CO2 soumis à autorisation mentionnés par la rubrique 2970 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement, exclu désormais les essais d’injection et de soutirage en formation géologique d’une quantité inférieure à 100 kilotonnes, lorsqu’ils sont réalisés pendant la phase de recherche. Ces essais sont néanmoins soumis à examen au cas par cas en application de la nouvelle rubrique 1 d) de la deuxième colonne.

La deuxième rubrique modifiée est celle relative aux forages en profondeur à l’exception des forages pour étudier la stabilité des sols. La rubrique 27 f) a été corrigée afin de remplacer la mention de l’article L. 112-3 du code minier par l’article L. 112-2 de ce même code, définissant les activités géothermiques de minime importance.

Le décret du 10 juin 2024 a par ailleurs fait évoluer la rubrique 44 relative aux projets d’équipements sportifs, culturels ou de loisirs et aménagements associés. La rubrique 44 d) prévoit désormais que les équipements sportifs, culturels ou de loisirs et aménagements associés sont soumis à un examen au cas par cas dès lors qu’ils sont susceptibles d’accueillir plus de 1 000 personnes. Par conséquent, en-deçà de ce seuil, ces projets ne sont désormais plus soumis à examen au cas par cas (bien qu’ils sont toujours susceptibles d’être soumis à un tel examen en application de la clause filet).

Enfin, les « Opérations d’aménagements fonciers agricoles et forestiers mentionnées au 1° de l’article L. 121-1 du code rural et de la pêche maritime, y compris leurs travaux connexes. » visées à la rubrique 45, doivent désormais toutes faire l’objet d’un examen au cas par cas alors qu’elles étaient auparavant toutes soumises à évaluation environnementale systématique.

Cette nouvelle nomenclature est applicable aux projets pour lesquels la première autorité compétente pour autoriser le projet ou l’autorité chargée de l’examen au cas par cas sont saisies à compter de la publication du décret, c’est-à-dire depuis le 11 juin dernier.

par Mme Valentine Bosquet, juriste, TH AVOCATS

La loi visant l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé n°2024- 332 du 9 avril 2024 dite loi « habitat dégradé », apporte une série de réponses opérationnelles pour mieux protéger et accompagner les collectivités et la population face aux risques liés à la dégradation des immeubles.

Ce texte s’articule autour de trois chapitres :

• Intervention en amont d’une dégradation définitive ;
• Accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les opérations d’aménagements stratégiques ;
• Mesures diverses.

Concernant le volet « Copropriétés », si la gestion quotidienne d’une copropriété relève en principe de la sphère privée, les difficultés pouvant résulter d’une dégradation de celle-ci (insécurité, insalubrité, difficultés financières, marchands de sommeil…) deviennent alors un enjeu public.

C’est le constat auquel les pouvoirs publics parviennent depuis plusieurs années en raison de la dégradation flagrante de la gestion de certaines copropriétés (vieillissement des bâtiments, paupérisation des occupants ou des bailleurs,  difficultés croissantes liées à la gestion collective, acteurs malveillants (les marchands de sommeil) et multiplication des situations d’urgence).

Face à ce constat, la Loi « habitat dégradé » offre des moyens d’actions importants en vue de privilégier le préventif sur le curatif :

• La nouvelle formule d’emprunt collectif au bénéfice du syndicat des copropriétaires pour financer les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien des immeubles,
• Les outils renforcés au profit des pouvoirs publics : opération de restauration immobilière (ORI) à l’échelle d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, scission forcée de copropriétés dans les ensembles immobiliers trop vastes et impossibles à gérer, …

Concernant le volet « Habitat indigne », nous assistons, dans la continuité de l’Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, à un important renforcement des outils d’intervention publique de traitement de l’habitat dégradé. L’objectif est encore une fois d’intervenir plus en amont pour éviter in fine le recours aux dispositifs coercitifs et curatifs (démolition par exemple).

En complément du renforcement de la police administrative spéciale de lutte contre l’habitat dégradé et insalubre, les dispositions du Code pénal et du Code de procédure pénale sont également modifiées en vue de durcir les sanctions et peines complémentaires applicables aux propriétaires et bailleurs indélicats.

Les principales mesures issues de cette Loi sont résumées ci-après :

1. L’article 4 introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique.

Cette nouvelle formule de prêt est global, collectif, adossé aux lots et inclusif, apportant ainsi une réponse aux attentes exprimées depuis longue date.

Contrairement au régime précédent, le principe est inversé car chaque copropriétaire est réputé avoir accepté ce mode de financement des travaux. S’il veut refuser, il doit notifier son refus dans un délai de 2 mois et verser la totalité de sa quote-part dans un délai de 6 mois, le tout à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce type de prêt, plus souple et plus rapide dans sa souscription, devrait permettre d’accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d’associer directement la décision de vote de ceux-ci à la mise en place d’une solution de financement pour l’ensemble de la copropriété.

Cette mesure concernera à la fois les copropriétés aidées par la puissance publique, mais également les copropriétés engagées dans une démarche d’entretien « classique » ou de performance énergétique.

Enfin, elle permettra aussi de lisser la charge de la réalisation des travaux sur plusieurs années afin de permettre aux copropriétaires de procéder plus facilement à l’entretien de leur immeuble.

Reste néanmoins à savoir quels seront les acteurs bancaires prêts à proposer cet emprunt collectif.

2. L’article 9 crée une nouvelle procédure d’expropriation aux articles L 512-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable s’applique aux propriétaires de logements ayant reçu au moins deux arrêtés de péril ou d’insalubrité au cours des dix dernières années sans avoir totalement exécuté les prescriptions de ces arrêtés.

Avant l’intervention de la présente Loi, seule l’expropriation des immeubles frappés d’une interdiction définitive d’habiter ou d’un ordre de démolition, donc présentant un état de dangerosité et de délabrement avancé, était possible dans le cadre de l’exercice des pouvoirs de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.

Conformément à l’Avis du Conseil d’Etat n°407663 du 7 décembre 2023, cette nouvelle procédure est conditionnée :

• A la carence persistante des propriétaires à exécuter les mesures prescrites antérieurement,
• A la nécessité de réaliser des mesures de prévention de la dégradation attestées par un rapport des services techniques ou un expert
• A l’obligation, pour les biens à usage d’habitation, de prévoir un plan de relogement ou d’hébergement en cas d’interdiction temporaire d’habiter.

3. L’article 11 remet en cause, à titre expérimental et dérogatoire dans un objectif d’intérêt général, une constante du statut de la copropriété en admettant la dissociation au sein du lot de copropriété entre la partie privative et la quote-part de partie commune.

 Une procédure d’expropriation expérimentale des parties communes telle que décrite à l’article L 615-10 du Code de la construction et de l’habitation pourra ainsi être mise en œuvre jusqu’en 2034 par un organisme HLM en tant qu’opérateur habilité dans les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national ou non.

Pour ce faire, la commune ou l’EPCI en matière d’habitat pourra ainsi habiliter un opérateur, qui peut être notamment un organisme HLM à conclure avec le syndicat des copropriétaires, afin d’assurer la rénovation de la copropriété, une convention en vue de l’acquisition temporaire à titre onéreux :

• soit du terrain d’assiette de l’immeuble ;
• soit des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.

Les modalités de la cession devront être fixées par une convention avec l’opérateur, qui permettra de définir :

• la durée maximale pendant laquelle l’opérateur sera investi des droits réels conférés par la propriété du terrain ou des parties communes ;
• les conditions de rachat du terrain ou des parties communes par les propriétaires. Le prix de revente ne pouvant pas excéder le prix d’acquisition par l’opérateur, tel qu’initialement établi par une évaluation du service des domaines et actualisé selon des modalités définies par décret (à paraître) ;
• les mesures et travaux de rénovation que l’opérateur s’engage à réaliser, ainsi que, le cas échéant, ses obligations en matière d’entretien ;
• un règlement pour l’usage des locaux et des équipements par les copropriétaires ;
• la redevance due par les copropriétaires à l’opérateur au titre de l’usage du terrain et des parties et équipements communs de la copropriété et des travaux réalisés aux fins de leur rénovation et de leur conservation, en rapport avec la superficie de leurs parties privatives.

Cette procédure spécifique ne s’applique que pour les copropriétés déclarées en état de carence et pour lesquelles un opérateur a été habilité à intervenir par la collectivité.  

Par ailleurs, l’attractivité d’un tel dispositif devra être mise à l’épreuve économiquement au regard d’un bilan établi sur la base des travaux à entreprendre et de la redevance versée par les ménages.

4. L’article 22 prévoit un élargissement des objectifs justifiant l’exercice du droit de préemption urbainen créant le nouvel article L. 211-2-4 du Code de l’urbanisme, lequel prévoit désormais expressément que le droit de préemption urbain peut être exercé en vue de la réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).

Dès lors, ce droit, lequel peut être délégué au titulaire de la concession d’aménagement ou de traitement des copropriétés dégradées, devient légalement un outil de lutte contre la dégradation de l’habitat.

5. La mise en œuvre des permis de louer et de diviser est facilitée en vue notamment de lutter contre les marchands de sommeil. A ce titre :

• L’article 8 de la Loi crée un fondement juridique à l’exercice du droit de visite confié au président de l’EPCI ou au maire, dans le cadre de l’instruction du permis de louer. Si ce droit de visite existait, son exercice n’était pas clairement défini par les textes et cette évolution apparaît opportune.
• L’article 23 offre la possibilité aux maires de prononcer directement les amendes relatives aux infractions au permis de louer et permettre l’attribution du bénéfice de ces amendes aux communes ou EPCI compétents.

• L’article 33 instaure, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, la faculté pour le président de l’EPCI ou le maire de rejeter la demande de permis de louer. L’application au logement, et non à chaque locataire, des normes de décence pour les colocations à baux multiples, a permis à certains marchands de sommeil de procéder à des divisions informelles d’appartements. A ce titre, il convient de relever que la collectivité peut fixer désormais fixer des exigences de décence plus fortes que celles inscrites à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les colocations à baux multiples, justifiant le refus du permis de louer lorsque ces normes de décence ne sont pas respectées.

6. L’article 13 prévoit la possibilité pour l’autorité compétente d’exécuter d’office des mesures, y compris l’éventuelle démolition, en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme.

Pour mémoire, les articles L. 480-1 et suivants du Code de l’urbanisme prévoient, lorsque des travaux ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations d’urbanisme, que l’autorité de police compétente peut mettre en demeure le constructeur de procéder aux opérations nécessaires afin de régulariser la situation. Le contrevenant s’expose alors à une astreinte, s’il n’a pas satisfait à la mise en demeure et qu’un procès-verbal a été dressé (CU : L.480-1 et L.481- 1).  Toutefois, ce dispositif pouvait s’avérer insuffisant à contraindre les propriétaires indélicats. Sur la base de ce constat, la loi fait évoluer le dispositif en permettant à l’autorité compétente, de faire procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites dès lors que :

• Les travaux entrepris et exécutés ont produit des installations présentant un risque certain pour la sécurité ou la santé ;
• La mise en demeure est restée lettre morte au terme du délai imparti.

Surtout, l’autorité compétente peut également, sur autorisation préalable du Président du Tribunal judiciaire, procéder d’office à la démolition complète desdites installations, aux frais de l’intéressé dès lors qu’il n’existe aucun moyen technique permettant de régulariser les travaux entrepris ou exécutés.

7. Un renforcement important des sanctions pénales encourues par les bailleurs contrevenants est créé par ce nouveau texte.

Le délit de soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement indigne est désormais sanctionné d’une peine de sept ans d’emprisonnement encouru (cinq ans antérieurement) et d’une amende de 200.000 € (150.000 € antérieurement).

Par ailleurs, la peine complémentaire « d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce » susceptible d’être prononcée à l’encontre des bailleurs reconnus coupables de l’infraction précitée peut désormais être prononcée pour une durée de quinze ans (dix ans antérieurement).

Enfin, et opportunément, les biens immobiliers confisqués aux marchands de sommeil peuvent désormais être mis à disposition, à titre gratuit, des collectivités territoriales compétentes. De même, la confiscation des indemnités d’expropriation prévue par l’article 131-21 du Code pénal est facilitée par la possibilité pour l’autorité expropriante d’avertir le procureur de la République de la date à laquelle il procédera au paiement ou à la consignation desdites indemnités d’expropriation envers un contrevenant mis en cause pour l’une des infractions prévues aux articles 225-14 du Code pénal, L. 511-22 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.

9. Dans les mesures diverses figurant au chapitre III de la loi, l’article 57 a ouvert le BRSA aux organismes HLM pour une uniformité de maîtrise d’ouvrage sur l’immeuble comportant des logements en BRS.
10. Concernant les mesures propres à l’Outre-Mer, la loi vient modifier l’article 11-1 de la loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 dite « Loi Letchimy » en modifiant le délai offert pour ordonne au propriétaire la démolition de l’habitat informel. Alors qu’initialement la démolition devait être ordonnée dans les 24 heures suivant la constatation de l’édification des locaux ou installations informels, ce délai est porté à 96 heures.

De même, l’article 51 de la loi vient modifier les articles 771 à 775 et 2272 du Code Civil en prolongeant jusqu’en 2038 le régime dérogatoire mis en place par la loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. A ce titre, la loi vient renforcer le dispositif permettant la sortie de l’indivision successorale par :

• La suppression de la possibilité pour un indivisaire omis de bonne foi de recevoir sa part en nature, pour ne conserver une compensation qu’en valeur ;
• L’application des articles 771 à 775 du Code Civil visant à obliger un héritier à accepter ou refuser la succession dans un délai de quatre mois aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 ;
• La réduction du délai pour l’application de la prescription acquisitive de 30 à 10 ans (Article 2272 du Code Civil)

Pour conclure, ces nouvelles dispositions viennent, d’une part, opportunément renforcer l’arsenal juridique préexistant en vue de protéger les occupants face aux risques de dégradations des copropriétés. D’autre part, le texte crée plusieurs dispositifs préventifs ou curatifs face au développement de l’habitat dégradé en permettant l’accélération et la simplification des actions de lutte contre la dégradation de l’habitat.

L’arrêté en date du 11 décembre 2023 publié au journal officiel le 14 décembre 2023 modifie l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux plafonds de ressources de l’accession sociale.

A compter du 1^er janvier 2024, l’accès au BRS est élargi grâce à la revalorisation des plafonds de ressources déterminant l’éligibilité au prêt social de location-accession (PSLA) par alignement sur ceux du prêt locatif social (PLS) accession.

Cette mesure, issue des travaux du conseil national de la refondation (CNR), rend éligibles 3,8 millions de ménages supplémentaires et permet d’augmenter le nombre de logements en bail réel solidaire (BRS) produits, la production annuelle devant augmenter de 600 logements en BRS.

Cet élargissement de la cible s’accompagne, au surplus, d’un maintien du prêt à taux zéro (PTZ) pour toutes les acquisitions de logements neufs produits dans la cadre du dispositif BRS, et ce quel que soit le zonage de la commune.

Le BRS suscitait déjà, ces dernières années, beaucoup de curiosité et d’attraction.

Cette adaptation réglementaire confirme le caractère incontournable du dispositif OFS/BRS au sein des dispositifs donnant vocation à l’accession à la propriété.

La Loi n° 2023-973 relative à l’industrie verte a été promulguée le 23 octobre 2023 après son adoption définitive par le Parlement les 10 et 11 octobre 2023. Ce texte vise notamment à faciliter la réindustrialisation du territoire et la réhabilitation des friches et des sites industriels à l’arrêt.

Parmi les nouvelles dispositions, l’article 12 de la Loi vient insérer une mention à l’article L. 2243-3 du Code général des collectivités territoriales relatif à la procédure de déclaration en état d’abandon manifeste.

Désormais, la procédure d’expropriation dérogatoire des immeubles déclarés en état d’abandon manifeste peut viser la réalisation d’un projet de restauration, de rénovation ou d’aménagement de l’immeuble concerné en vue de l’implantation d’installations industrielles.

Cette évolution conforte l’utilité de la procédure d’expropriation simplifiée des biens en état d’abandon manifeste.